Otvoreni Parlament | Zakon o stanovanju i održavanju zgrada

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada

Tip akta: Zakon

Status: Usvojen

Amandmani: [pdf]  [doc] 

Tekst zakona: [pdf]  [doc] 

Razmatranje i donošenje ovog zakona po hitnom postupku predlaže se u skladu sa članom 167. Poslovnika Narodne skupštine („Službeni glasnik RS”, broj 20/12 –prečišćen tekst), kako bi se u što kraćem roku obezbedili zakonski preduslovi za jednake mogućnosti u ostvarivanju stambenih prava koja su utvrđena u prihvaćenim međunarodnim konvencijama o ljudskim pravima, kao i da bi se što pre pristupilo unapređenju upravljanja i održavanja fonda stambenih i drugih zgrada koje ubrzano propadaju, pre svega zbog neprecizno definisanih, kao i nedostajućih odredaba zakona koje uređuje ova pitanja.

Predlagač: Vlada

Uto
20.12.2016
Sre
14.12.2016
Uto
22.11.2016

Predlog zakona

[pdf]  [doc] 

Uto
22.11.2016

Ulazak u proceduru

Sažetak

Ovim zakonom uređuju se: održivi razvoj stanovanja, upravljanje zgradom, korišćenje i održavanje zgrade, zajedničkih i posebnih delova zgrade, postupak iseljenja i preseljenja, stambena podrška, registri i evidencije, nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i druga pitanja od značaja za stambenu politiku. Uvodi se načelo održivog stanovanja koje se označava kao javni interes svih građana i koji podrazumeva održavanje i upravljanje u stambenim zgradama, stambeno-poslovnim zgradama, poslovnim zgradama, zgradama javne namene ili zgradama koje su proglašene za kulturno dobro i zgradama u zaštićenim kulturno-istorijskim celinama, u cilju sprečavanja ili otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, životnu sredinu.

Zakon definiše šta je stambena zgrada, porodična kuća, stambeno poslovna zgrada, posovna zgrada i zgrada javne namene. Takođe, jasno se definišu „funkcionalne celine“ – posebni deo zgrade, stan, poslovni prostor, pomoćni prostor, garaža, garažno mesto, garažni boks, parking mesto.

Prema predlogu, zajednički delovi zgrade se definišu kao delovi koji ne predstavljaju poseban ili samostalni deo zgrade, koji služe za korišćenje svih stanara: stepenište, ulazni prostori, vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi. Određuju se i samostalni delovi zgrade, a to su prostorija sa tehničkim uređajima, prostorija transformatorske stanice i skloništa (kućna i blokovska).

Upravljanje zgradom, u smislu ovog zakona, jesu svi organizacioni poslovi i aktivnosti koje kontinuirano obavlja izabrano ili postavljeno lice (upravnik ili profesionalni upravnik), odnosno organ upravljanja, u svrhu rukovođenja zgradom, a što podrazumeva odgovorno preduzimanje mera radi organizovanja održavanja zgrade, odlučivanja o korišćenju finansijskih sredstava i obezbeđivanja korišćenja zgrade odnosno njenih delova u skladu sa njenom namenom, kao i druga pitanja od značaja za upravljanje zgradom;

Tekuće održavanje je izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom zgrade ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svih radova kojima se obezbeđuje održavanje zgrada na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, a radovi na tekućem održavanju stana ili poslovnog prostora jesu krečenje, farbanje, zamena obloga, zamena sanitarija, radijatora i drugi slični radovi;

Predlog zakona bliže određuje i šta je investiciono održavanje, pripajanje, pretvaranje, energetska sanacija i sanacija, dogradnja i nadziđivanje.

Registar nepokretnosti je katastar nepokretnosti, odnosno drugi odgovarajući registar nepokretnosti na području na kome katastar nepokretnosti nije uspostavljen, u koji se upisuje pravo svojine, druga stvarna prava na nepokretnostima, činjenice, prava, tereti i drugi podaci u skladu sa zakonom;

Stanovi, poslovni prostor, garaža, garažno mesto i garažni boks se zakonom vode kao posebne funkcionalne celine, odnosno imaju status „posebnih delova zgrade“.

Predlog zakona navodi i koja su prava vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade (stanova): pravo prečeg prenosa (ukoliko se prodaje zajednički deo zgrade, prvo se nudi vlasniku/vlasnicima stanova za potrebe nadziđivanja, dogradnje, itd.)

Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade. Stambena zajednica ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela.

Ako postoje zasebne stambene zajednice po ulazima, za radove na nadziđivanju zgrade kao celine, kao i za odlučivanje o načinu korišćenja i održavanja zemljišta za redovnu upotrebu zgrade potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima.

Stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica. Poslovno ime stambene zajednice pod kojim se ona pojavljuje u pravnom prometu obavezno sadrži označenje „stambena zajednica” i adresu zgrade za koju je formirana. Stambena zajednica ima matični broj, PIB i tekući račun.

Vlasnici posebnih delova zgrade (stanova) mogu svoje odnose da urede i Pravilima o međusobnim odnosima vlasnika – Pravila vlasnika ukoliko neki odnosi nisu posebno uređeni ovim zakonom. Ova pravila vlasnika se donose jednoglasno odlukom svih vlasnika stanova – pravila sadrže bitna uputstva za rad stambene zajednice propisana zakonom, kao i definisan način odlučivanja vlasnika stanova, koji može biti drugačiji nego što je zakonom propisano. Može se urediti način upotrebe zajedničkih delova zgrade, upravljanje i održavanje zgrade, delegiranje pojedinih poslova profesionalnom upravniku, utvrditi kućni red zgrade itd. Svaki vlasnik stana može pokrenuti iniciajtivu za donošenje Pravila vlasnika.

Uvodi se registar stambenih zajednica – jedinstvena evidencija svih Stambenih zajednica i taj registar vodi opština na kojoj se zgrada nalazi. Opštinska uprava imenuje lice koje vodi registar. Zakon takođe definiše i obavezni sadržaj registra koji se odnosi na naziv stambene zajednice, matični broj i pib, osnovne pdatke o upravniku, podatke o profesionalnom upravniku, broj tekućeg računa stambene zajednice i kontakt podatke upravnika.

Republički geodetski zavod vodi jedinstvenu, centralnu, javnu bazu podataka u kojoj su objedinjeni podaci o stambenim jedinicama iz svih registara na teritoriji Srbije.

Sama registracija stambene zajednice se pokreće podnošenjem prijave Registru od strane upravnika ili drugog zakonom određenog lica, a može da se pokrene i po službenoj dužnosti. Zakon definiše i šta mora da sadrži podnesak za prijavu stambene zajednice. Registrator (opštinski službenik) odgovara na podnetu prijavu u roku od 5 radnih dana od dana prijema prijave. Ukoliko opštinski službenik ne donese odluku prijavi (ćutanje uprave), smatra se da je prijava prihvaćena i stambena zajednica se upisuje u registar.

Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik. U roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica stambene zajednice, mora se održati prva sednica skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja ovog zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade. Ukoliko to lice ne postoji, onda bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade (stana). Upravnik ili ovlašćeno lice odlukom stambene zajednice dužno je da podnese prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica u roku od 15 dana od održavanja sednice skupštine, odnosno nastanka promene koja se registratoru prijavljuje.

Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova (stanova). Ukoliko je vlasnik stana pravno lice, u skupštini učestvuje lice koje pravno lice ovlasti. Umesto vlasnika stana, može na sednici skupštine da učestvuje i drugi član domaćinstva ili zakupac, osim ukoliko vlasnik stana obavesti skupštinu ili upravnika da ne dozvoljava da umesto njega učestvuje neko drugi.

Vlasnik stana je dužan da u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora o zakupu sa trećim licem dostavi upravniku pdoatke o zakupcu i obaveštenje da će zakupac umesto njega (vlasnika) učestvovati u radu skupštine, odnosno upravljaju, kao i troškovima održavanja i upravljanja zgradom.

Skupštinom predsedava upravnik koji je obavezan da prisustvuje svakoj sednici. Skupština se održava najmanje 2 puta godišnje, a zakazuje je upravnik.

Inicijativu za zakazivanje sednice skupštine može podneti svaki vlasnik stana. Ako upravnik ne zakaže sednicu na zahtev vlasnika stana u roku od deset dana, vlasnik stana je može sam zakazati o čemu obavezno obaveštava upravnika.

Ovlašćenja skupštine stambene zajednice:
- bira i razrešava upravnika; donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika;
- donosi dokument Pravila vlasnika koji bliže uređuje odnose između vlasnika stanova; donosi odluku o uzimanju kredita;
- određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici stanova za potrebe troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova;
-donosi program održavanja zajedničkih delova zgrade i odluke od značaja za održavanje zgrade, uključujući i radove na zajedničkim delovima zgrade;
- donosi odluku o obezbeđenju zgrade, izdavanju zajedničkih delova, raspolaganju i osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja odnosno nepravilnog odravanja zgrade;

Skupština stambene zajednice odlučuje na sednici, ali se odluke mogu
donositi i davanjem pisanih izjava van sednice. O radu skupštine stambene zajednice vodi se zapisnik.

Vlasnik stana ima jedan glas u skupštini stambene zajednice. U slučaju da je isto lice istovremeno vlsanik više stanova (posebnih delova zgrade), to lice ima onoliko glasova koliko ima stanova.

Ukoliko je vlasnik stana, njegov glas se ne uračunava u kvorum, odnosno ukupan broj glasova u postupku odlučivanja. Smatra se da je vlasnik nedostupan ukoliko se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

Smatra se da je vlasnik uredno pozvan isticanjem obaveštenja o danu, času i mestu održavanja sednice skupštine na vidljivom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi. Obaveštenje o održavanju sednice skupštine mora se istaći najmanje tri dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.

Skupština stambene zajednice donosi odluke običnom većinom glasova
prisutnih članova koji imaju pravo glasa (50% +1), osim u slučajevima kada je potrebna 2/3 većina glasova: raspolaganje zajedničkim delovima zgrade, nadziđivanje, dogradnja, poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku i kreditno zaduživanje.

Ukoliko je skupština stambene zajednice donela dokument „Pravila vlasnika“, onda se većina glasova koja je potrebna za odlučivanje utvrđuje tim aktom. Ukoliko nije, važe odredbe ovog zakona.

Vlasnik stana može glasati i pisanim ili elektronskim putem, u kom slučaju se za potrebe izračunavanja kvoruma smatra da taj član stambene zajednice prisustvuje sednici. U slučaju da se stan nalazi u susvojini, vlasnicima stana pripada udeo u jednom glasu srazmerno udelu u vlasništvu nad stanom. Vlasnik posebnog dela može da glasa i preko zastupnika, odnosno punomoćnika. Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva uz zapisnik o radu skupštine.

Kvorum za održavanje i rad sednice skupštine čini obična većina (50% +1) od ukupnog broja glasova članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju, ako odlukom stambene zajednicaenije određen veći broj glasova. Ako se sednica skupštine nije mogla održati zbog nedostatka kvoruma, ponovo se saziva najranije deset, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom (ponovljena sednica). Kvorum za održavanje i rad ponovljene sednice čini 1/3 ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova.

Predlog zakona definiše i oblik i sadržaj zapisnika sa sedice skupštine, no navodi i da nepostupanje u skladu sa odredbama ovog zakona u pogledu sadržaja i forme zapisnika nema uticaja na punovažnost odluka donetih na sednici, ukoliko se rezultat glasanja i sadržina odluka mogu na drugi način utvrditi.

Stambena zajednica može da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja, odnosno nepravilnog održavanja zgrade, a na način i pod uslovima utvrđenim zakonom kojim se uređuje delatnost osiguranja i zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.

Mandat upravnika zgrade traje 4 godine, a upravnik se bira iz redova članova skupštine stambene zajednice. Ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, iz bilo kog razloga, svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika.

Upravnik ima sledeća prava i obaveze:
- zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih ajednica, podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika, vodi evidenciju o vlasnicima stanova i licima kojima su stanovi izdati u zakup, izvršava odluke stambene zajednice, predlaže program održavanja i stara se o realiazciji, organizuje hitne intervencije, vodi evidenciju o prihodima i rashodima, podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu, organizuje radove na zajedničkim delovima zgrade.

Predlog zakona predviđa i profesionalno upravljanje stambenom zajednicom.

Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika. Organizator profesionalnog upravljanja ima pravo da se bavi poslovima profesionalnog upravljanja ako ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje je upisano u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.

Fizičko lice stiče kvalifikaciju profesionalnog upravnika ako:
1) ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju;
2) položi ispit za profesionalnog upravnika i stekne licencu
3) upiše se u registar koji vodi Privredna komora Srbije.
Privredna komora Srbije izdaje i oduzima licencu za profesionalnog upravnika u skladu sa ovim zakonom.

Program ispita i način polaganja ispita, uslove za sticanje i oduzimanje licence za profesionalnog upravnika i bližu sadržinu registra propisuje Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja, infrastrukture.

Profesionalni upravnik vrši poslove iz nadležnosti upravnika zgrade a prima i prijave kvarova i drugih problema u vezi sa nepoštovanjem kućnog reda i zahteva od nadležnih organa primenu mera za otklanjanje problema, vrši evidentiranje problema i obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama. Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje jednom godišnje ako drugačije nije ugovoreno, a u slučaju prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora.

Privredna komora Srbije ustanovljava i vodi registar profesionalnih upravnika koji je dostupan na njenoj internet strani.

Privredna komora Srbije organizuje polaganje ispita za profesionalnog upravnika i:

- utvrđuje profesionalna prava i dužnosti i etičke norme ponašanja članova u obavljanju poslova profesionalnog upravljanja; po prethodno utvrđenoj ispunjenosti uslova, izdaje i oduzima licencu za profesionalnog upravnika u skladu sa odredbama ovog zakona; organizuje sudove časti za utvrđivanje povreda profesionalnih standarda i normativa (profesionalne odgovornosti), kao i za izricanje mera za te povrede; obavlja i druge poslove u skladu sa ovim zakonom.

Poslovi upravljanja mogu biti povereni profesionalnom upravniku odlukom stambene zajednice ili odlukom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave u slučaju stečaja stambene zajednice. Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja.

Prinudna uprava uvodi se poveravanjem poslova upravljanja profesionalnom upravniku u slučaju da:
1) prijava za upis stambene zajednice ne bude podneta u skladu sa ovim zakonom;
2) po isteku ili prestanku mandata iz bilo kog razloga nije izabran novi upravnik

Postupak uvođenja prinudne uprave imenovanjem profesionalnog upravnika pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika stana. Ovaj postupak vodi nadležna opštinska, odnosno gradska uprava, koja rešenjem imenuje profesionalnog upravnika sa liste koja se vodi u registru profesionalnih upravnika.

Profesionalni upravnik vrši ovu funkciju sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju, odnosno dok vlasnici stanova ne zaključe ugovor o upravljanju, ako je reč o zgradi sa manje od pet posebnih delova.

Predlogom se definišu kategorije aktivnosti koje se odnose na održavanje zgrade:
- hitne intervencije
- tekuće održavanje
- investiciono održavanje

Hitne intervencije su aktivnosti koje se bez odlaganja izvršavaju radi zaštite života i zdravlja ljudi, njihove sigurnosti, zaštite imovine od oštećenja i dovođenje zgrade, njenih delova, uređaja, instalacija i opreme u stanje ispravnosti, upotrebljivosti i sigurnosti.

Svaki vlasnik zgrade, odnosno vlasnik posebnog dela zgrade, dužan je da odmah po saznanju o potrebi izvođenja hitnih intervencija na zgradi o tome obavesti upravnika.

Vlasnici ili korisnici samostalnih delova zgrade imaju obavezu da održavaju svoje delove zgrada na način kojim se obezbeđuje funkcionalnost tog dela zgrade prema propisima koji bliže određuju njihovu funkcionalnost i na način kojim se eliminiše opasnost od nastupanja štete ili nemogućnosti korišćenja drugih delova zgrade.

Održavanje zgrade se može ugovorom poveriti pravnim licima ili preduzetnicima koji se bave poslovima održavanja zgrade. U slučaju kada vlasnici stanova i stambena zajednica. ovog zakona ne izvrše potrebne aktivnosti na održavanju zgrade, a nesprovođenjem ovih aktivnosti bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, radove na održavanju zgrade preuzima jedinica lokalne samouprave.

Vlasnik stana dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom.

U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici stanova učestvuju prema sledećim kriterijumima:

1) srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosu na ukupan broj svih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja;
2) srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja svojstava zgrade;

Opštinska/gradska uprava propisuje opšta pravila kućnog reda u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama na svojoj teritoriji.

Odlukom o opštim pravilima kućnog reda opštine/grada naročito određuje dozvoljeni nivo buke ukorišćenju posebnih delova zgrade, kao i uslove pod kojima se mogu obavljati određene privredne delatnosti u stambenoj zgradi, odnosno stambeno- poslovnoj zgradi, kako se vlasnicima stanova ne bi remetio mir u korišćenju stanova.

Pravilima vlasnika može se propisati i kućni red zgrade, koji ne može biti u suprotnosti sa opštim pravilima kućnog reda koja su sadržana u odluci opštine/grada.

U slučaju bespravnog useljenja u stan ili zajedničke prostorije stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade bez pravnog osnova, upravnik stambene zajednice, vlasnik posebnog dela ili drugo lice koje ima pravni interes ima pravo da kod nadležnog organa jedinice lokalne samouprave podnese zahtev za njegovo iseljenje.

Predlagač obrađuje i razloge za iseljenje lica iz objekata i navodi da se iseljenje sprovodi kada je to neophodno i opravdano radi ostvarenja javnog interesa, a prvenstveno radi zaštite života i zdravlja ljudi i zaštite imovine, odnosno kada je važećim planskim dokumentom predviđeno privođenje zemljišta urbanističkoj nameni za izgradnju objekata za koje se, u skladu sa zakonom kojim se uređuje eksproprijacija objekata, utvrđuje javni interes.

Iseljenje se sprovodi naročito u slučajevima kada se:

1) radi o zemljištu koje je nepovoljno za gradnju (klizišta, trajno zagađena zemljišta, močvarno tle i sl.);
2) vrši u sklopu priprema za sprovođenje investicionog projekta i ukoliko je prethodno dokazano da ne postoji alternativa za preseljenje;
3) naselje nalazi u prvom stepenu zaštite prirodnog dobra, odnosno u zoni zaštite kulturnog dobra;
4) naselje nalazi u zaštitnim zonama oko vojnih kompleksa i objekata infrastrukture posebne namene.

Iseljenje predstavlja izmeštanje lica, odnosno lica i stvari iz nastanjenog objekta, odnosno naselja ili dela naselja u kojima se nalaze.

Ukoliko je neophodno izvršiti iseljenje i ukoliko to lice sa članovima svog porodičnog domaćinstva nema u svojini drugu nepokretnost za stanovanje i nema dovoljno sredstava da obezbedi drugi smeštaj, to lice sa članovima svog porodičnog domaćinstva ostvaruje pravo na preseljenje u odgovarajući smeštaj koje obezbeđuje nadležni organ jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji to lice ima prebivalište i koji je doneo rešenje o iseljenju.

Predlog zakona definiše vrstu i sadržaj stambene podrške. Stambena podrška je svaki oblik pomoći za stanovanje licu koje iz socijalnih, ekonomskih i drugih razloga ne može sopstvenim sredstvima da reši stambeno pitanje za sebe i porodicu.

Prema predlogu zakona, korisnici stambene podrške mogu biti lica koja su državljani Republike Srbije, a koja su bez stana i koja ne mogu sopstvenim sredstvima da reše stambenu potrebu po tržišnim uslovima. Lice bez stana je lice koje nema u svojini stan, odnosno porodičnu kuću na teritoriji Republike Srbije.

Kategorije korisnika stambene podrške prema kojima se definišu programi stambene podrške su naročito:

1) beskućnik;
2) privremeni beskućnik, odnosno lice koje je ostalo bez stana ili su mu značajno narušeni uslovi stanovanja usled konstruktivne nestabilnosti objekta, odnosno usled elementarne ili druge nepogode, a koje nema dovoljno sredstava da samostalno reši stambenu potrebu;
3) žrtva porodičnog nasilja bez stana ili odgovarajućeg stana, koje nema dovoljno sredstava da samostalno reši stambenu potrebu;
4) lice bez stana koje je korisnik prava na novčanu socijalnu pomoć u smislu zakona koji uređuje socijalnu zaštitu;
5) lice bez stana, odnosno bez odgovarajućeg stana koje ima svojstvo borca I kategorije, kao i korisnik prava iz oblasti boračko-invalidske zaštite i zaštite civilnih invalida rata;
6) lice bez stana, odnosno bez odgovarajućeg stana, koje nema dovoljno sredstava da obezbedi stan na tržištu za sebe i svoje porodično domaćinstvo, odnosno da unapredi svoje uslove stanovanja;
7) lice sa zanimanjem koje je nedostajuće zanimanje i od interesa je za jedinicu lokalne samouprave, odnosno organ državne uprave.
Granice prihoda kao uslov za ostvarivanje prava na stambenu podršku

Vidovi stambene podrške se mogu ostvariti kroz zakup stana i kupovinu i drugi način sticanja prava svojine nad stanom ili porodičnom kućom. Takođem kroz unapređenje uslova stanovanja i pomoć za oakonjenje stana ili porodične kuće i kroz stambeno zbrinjavanje.

Stambena podrška kroz zakup stana predstavlja davanje stana u javnoj svojini u zakup pod uslovima neprofitnog zakupa (u daljem tekstu: neprofitni zakup, ugovor se sklapa najviše na 5 godina) ili subvencionisanje zakupnine stana u bilo kom obliku svojine.

Uslovi kupovine stana ili porodične kuće su takođe određeni predlogom zakona. Stan se kupuje jednokratnom isplatom ili na rate, u skladu sa odgovarajućim uslovima programa stambene podrške. U slučaju da u toku otplate kupoprodajne cene kupac stana ne plati tri uzastopne dospele rate, odnosno ukupno četiri rate od zaključivanja kupoprodajnog ugovora, ugovor se raskida a kupac stiče susvojinu sa udelom koji je srazmeran udelu isplaćenog dela kupoprodajne cene stana.

Postupak dodele stambene podrške sprovodi stambena komisija koju formira jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji se stambena podrška dodeljuje.

Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže uređuje merila za utvrđivanje reda prvenstva za dodelu stambene podrške u skladu sa kriterijumima. Na predlog ministra nadležnog za poslove stanovanja Vlada bliže uređuje merila za utvrđivanje reda prvenstva i način dodele stambene podrške zaposlenima kod korisnika stvari u javnoj svojini, odnosno kod nosioca prava korišćenja stvari u javnoj svojini u skladu sa kriterijumima.

Radi ostvarivanja javnog interesa u oblasti stanovanja, odnosno radi utvrđivanja i sprovođenja stambene politike, Vlada donosi Nacionalnu stambenu strategiju i akcioni plan za njeno sprovođenje.

Strategijom se utvrđuju ciljevi održivog razvoja stanovanja u Republici Srbiji kao i mere i sredstva za njihovo ostvarivanje. Strategija se donosi za period od najmanje deset godina, a Akcioni plan za period od najmanje tri, a najviše pet godina.

Strategija i akcioni planovi se realizuju kroz programe i projekte koje pripremaju organi i organizacije Republike Srbije i/ili jedinice lokalne samouprave nadležne za određena pitanja stambene politike.

O rezultatima sprovođenja Strategije ministarstvo nadležno za poslove stanovanja podnosi Vladi na svake tri godine izveštaj o sprovođenju Strategije, uz koji se može podneti i predlog izmena i dopuna tekućeg akcionog plana.

Ministarstvo nadležno za poslove stanovanja priprema Program stambene podrške u skladu sa Strategijom i Akcionim planom i dostavlja ga Vladi na usvajanje.

Prilikom definisanja osnovnih pojmova i oblasti kojima se zakon bavi, u usvojenom Zakonu o stanovanju se dodao deo koji se odnosi na definisanje značenja termina „osoba sa invaliditetom“ .
Takođe, usvojeni zakon bliže reguliše slučajeve u kojima se, uz saglasnost svih vlasnika posebnih delova zgrade (stanova) daje na korišćenje zajednički prostor zgrade (zajednički deo) nekom trećem licu (vlasniku stana u zgradi ili nekom trećem licu). Navodi se da će ugovor o ustupanju/korišćenju zajedničnog dela zgrade biti raskinut ukoliko se radnje adaptacije/privođenje nameni zbog koje je dat prostor na korišćenje nisu obavljene u roku od najduže 5 godina od dana potpisivanja ugovora. Takođe, ako se aneks ugovora ne potpiše u roku od 30 dana od isteka prethodnog ugovora, ugovor o ustupanju smatra se raskinutim, a zakupac/sticalac prava kome je istekao zakup je dužan da deo zajedničkih delova koji mu je bio ustupljen vrati u stanje pre ustupanja, u roku od šest meseci od dana raskida ugovora, ako ugovorom nije drugačije određeno.

Za razliku od Predloga zakona, usvojeni Zakon definiše dodatne uslove koje treba da ispune svi oni koji žele da dobiju licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika. Tako je navedeno da je pre izdavanja licence, odnosno podnošenja zahteva za obnavljanje licence, licencirani profesionalni upravnik dužan da zaključi ugovor oosiguranju od profesionalne odgovornosti sa periodom važenja od najmanje tri godine i da primerak navedenog ugovora dostavi Privrednoj komori (koja vodi Registar profesionalnih upravnika). Licencirani profesionalni upravnik je dužan da nakon izdavanja, odnosno obnavljanja licence, Privrednoj komori Srbije najmanje jednom godišnje dostavlja važeću polisu osiguranja. Licenciranom profesionalnom upravniku koji ne izvršava navedenu obavezu, Privredna komora Srbije oduzima licencu.
Obavezna godišnja suma osiguranja za ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti iznosi najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Vid osiguranja profesionalne odgovornost je osiguranje koje ima za cilj zaštititi profesionalce od šteta koje mogu nastati iz njihovih profesionalnih aktivnosti.

Usvojeni zakon takođe navodi i šta Registar profesionalnih upravnika mora da sadrži u pogledu „lične profesionalne istorije“ svakog upravnika:
1) spisak aktivnih ugovora sa stambenim zajednicama;
2) spisak isteklih ugovora sa stambenim zajednicama;
3) spisak raskinutih ugovora sa stambenim zajednicama.

Uvodi se i obaveza lokalne samouprave da na svojoj internet prezentaciji objavi lokalnu stambenu strategiju i akcioni plan njenog sprovođenja odmah po njihovom donošenju, što u Predlogu zakona o stanovanju nije bilo predviđeno.
U pogledu dopune člana Zakona koji se odnosi na „Institucionalni okvir za sprovođenje stambene politike“ odnosno Stambeni savet (čl.119. usvojenog Zakona) interesantno je da je, u odnosu na Predlog zakona, dopunjena direktna nadležnost Ministarstva saobraćaja, građevinarstva i infrastrukture. I to u pogledu predlaganja članova Stambenog saveta . Navedeni Savet jebitno telo jer radi na izradi Nacionalne stambene strategije. U prethodnoj verziji Zakona o stanovanju (Predlog zakona) nije bilo navedeno ko predlaže članove Stambenog saveta.

Prema Zakonu, Nacionalna stambena strategija biće doneta u roku od 12 meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona (dakle do kraja decembra 2017.godine).

Usvojen tekst Zakona takođe u celosti nema član koji je određivao uslove za „kupovinu stana u kavnoj svojini koji se koristi po osnovu ugovora o zakupu na određeno vreme“. Posle reakcija javnosti koje su se odnosile najviše na to da navedeni član zapravo omogućava javnim funkcionerima i državnim službenicima da lako i po znatno povoljnijim uslovima od tržišnih dođu do stanova, ovaj član je izbačen. U Predlogu je stajalo:
„Pravo na kupovinu stana u javnoj svojini koji se koristi po osnovu ugovora o zakupu na određeno vreme ima zakupac tog stana koji ga koristi na osnovu pravosnažne odluke o dodeli stana u zakup donete u skladu sa Uredbom o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika državne svojine („Službeni glasnik RS”, br. 41/02, 76/02, 125/03, 88/04, 68/06-US, 10/07, 107/07 i 68/09) i Uredbom o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini („Službeni glasnik RS”, br. 102/10 i 117/12 – US), koji zakupodavcu podnese zahtev za kupovinu tog stana. Na pismeni zahtev zakupca stana na određeno vreme zakupodavac će omogućiti kupovinu stana u javnoj svojini po kupoprodajnoj ceni u skladu sa ovim zakonom“.

Istovremeno, usvojeni Zakon je predvideo mogućnost da zakup stana u javnoj svojini (čl.152 i 153.) bude zaključen na period od 5 godina najviše, kao i da se može obnoviti pod istim uslovima i sa istim rokom, što se može smatrati da je znatna povoljnost za zakupca (imajući u vidu da tržište nekretnina oscilira i da protokom vremena uglavnom dolazi do povećanja tržišne vrednosti zakupa). Navedeni su i izuzeci od ove mogućnosti, dakle neće biti moguće obnoviti ugovor o zakupu stana u javnoj svojini ukoliko: 1) zakupcu stana prestane radni odnos kod zakupodavca; 2) zakupac ili član njegovog porodičnog domaćinstva reši stambenu potrebu na drugi način.

Prilikom definisanja osnovnih pojmova i oblasti kojima se zakon bavi, u usvojenom Zakonu o stanovanju se dodao deo koji se odnosi na definisanje značenja termina „osoba sa invaliditetom“ .

Takođe, usvojeni zakon bliže reguliše slučajeve u kojima se, uz saglasnost svih vlasnika posebnih delova zgrade (stanova) daje na korišćenje zajednički prostor zgrade (zajednički deo) nekom trećem licu (vlasniku stana u zgradi ili nekom trećem licu). Navodi se da će ugovor o ustupanju/korišćenju zajedničnog dela zgrade biti raskinut ukoliko se radnje adaptacije/privođenje nameni zbog koje je dat prostor na korišćenje nisu obavljene u roku od najduže 5 godina od dana potpisivanja ugovora. Takođe, ako se aneks ugovora ne potpiše u roku od 30 dana od isteka prethodnog ugovora, ugovor o ustupanju smatra se raskinutim, a zakupac/sticalac prava kome je istekao zakup je dužan da deo zajedničkih delova koji mu je bio ustupljen vrati u stanje pre ustupanja, u roku od šest meseci od dana raskida ugovora, ako ugovorom nije drugačije određeno.

Za razliku od Predloga zakona, usvojeni Zakon definiše dodatne uslove koje treba da ispune svi oni koji žele da dobiju licencu za obavljanje poslova profesionalnog upravnika. Tako je navedeno da je pre izdavanja licence, odnosno podnošenja zahteva za obnavljanje licence, licencirani profesionalni upravnik dužan da zaključi ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti sa periodom važenja od najmanje tri godine i da primerak navedenog ugovora dostavi Privrednoj komori (koja vodi Registar profesionalnih upravnika). Licencirani profesionalni upravnik je dužan da nakon izdavanja, odnosno obnavljanja licence, Privrednoj komori Srbije najmanje jednom godišnje dostavlja važeću polisu osiguranja. Licenciranom profesionalnom upravniku koji ne izvršava navedenu obavezu, Privredna komora Srbije oduzima licencu.
Obavezna godišnja suma osiguranja za ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti iznosi najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti. Vid osiguranja profesionalne odgovornost je osiguranje koje ima za cilj zaštititi profesionalce od šteta koje mogu nastati iz njihovih profesionalnih aktivnosti.

Usvojeni zakon takođe navodi i šta Registar profesionalnih upravnika mora da sadrži u pogledu „lične profesionalne istorije“ svakog upravnika:
1) spisak aktivnih ugovora sa stambenim zajednicama;
2) spisak isteklih ugovora sa stambenim zajednicama;
3) spisak raskinutih ugovora sa stambenim zajednicama.

Uvodi se i obaveza lokalne samouprave da na svojoj internet prezentaciji objavi lokalnu stambenu strategiju i akcioni plan njenog sprovođenja odmah po njihovom donošenju, što u Predlogu zakona o stanovanju nije bilo predviđeno.

U pogledu dopune člana Zakona koji se odnosi na „Institucionalni okvir za sprovođenje stambene politike“ odnosno Stambeni savet (čl.119. usvojenog Zakona) interesantno je da je, u odnosu na Predlog zakona, dopunjena direktna nadležnost Ministarstva saobraćaja, građevinarstva i infrastrukture. I to u pogledu predlaganja članova Stambenog saveta . Navedeni Savet jebitno telo jer radi na izradi Nacionalne stambene strategije. U prethodnoj verziji Zakona o stanovanju (Predlog zakona) nije bilo navedeno ko predlaže članove Stambenog saveta.

Prema Zakonu, Nacionalna stambena strategija biće doneta u roku od 12 meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona (dakle do kraja decembra 2017.godine).

Usvojen tekst Zakona takođe u celosti nema član koji je određivao uslove za „kupovinu stana u kavnoj svojini koji se koristi po osnovu ugovora o zakupu na određeno vreme“. Posle reakcija javnosti koje su se odnosile najviše na to da navedeni član zapravo omogućava javnim funkcionerima i državnim službenicima da lako i po znatno povoljnijim uslovima od tržišnih dođu do stanova, ovaj član je izbačen. U Predlogu je stajalo:
„Pravo na kupovinu stana u javnoj svojini koji se koristi po osnovu ugovora o zakupu na određeno vreme ima zakupac tog stana koji ga koristi na osnovu pravosnažne odluke o dodeli stana u zakup donete u skladu sa Uredbom o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika državne svojine („Službeni glasnik RS”, br. 41/02, 76/02, 125/03, 88/04, 68/06-US, 10/07, 107/07 i 68/09) i Uredbom o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini („Službeni glasnik RS”, br. 102/10 i 117/12 – US), koji zakupodavcu podnese zahtev za kupovinu tog stana. Na pismeni zahtev zakupca stana na određeno vreme zakupodavac će omogućiti kupovinu stana u javnoj svojini po kupoprodajnoj ceni u skladu sa ovim zakonom“.

Istovremeno, usvojeni Zakon je predvideo mogućnost da zakup stana u javnoj svojini (čl.152 i 153.) bude zaključen na period od 5 godina najviše, kao i da se može obnoviti pod istim uslovima i sa istim rokom, što se može smatrati da je znatna povoljnost za zakupca (imajući u vidu da tržište nekretnina oscilira i da protokom vremena uglavnom dolazi do povećanja tržišne vrednosti zakupa). Navedeni su i izuzeci od ove mogućnosti, dakle neće biti moguće obnoviti ugovor o zakupu stana u javnoj svojini ukoliko: 1) zakupcu stana prestane radni odnos kod zakupodavca; 2) zakupac ili član njegovog porodičnog domaćinstva reši stambenu potrebu na drugi način.
29%
32%
0%

Ključne novine

PRESTANAK POSTOJANJA KUĆNIH SAVETA

Kućni saveti su sada „stambene zajednice“ i postaju pravna lica (dobijaju pib, maticni broj, žiro račun);
28%
23%
0%

STAMBENA ZAJEDNICA, UPRAVNIK I SKUPŠTINA STAMBENE ZAJEDNICE

- Stambena zajednica ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela;

- Stambena zajednica se upisuje u registar Stambenih zajednica i,

- Republički geodetski zavod vodi jedinstvenu, centralnu, javnu bazu podataka u kojoj su objedinjeni podaci o stambenim jedinicama iz svih registara na teritoriji Srbije;

- Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik. U roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica stambene zajednice, mora se održati prva sednica skupštine na kojoj se bira upravnik;

- Skupštinom predsedava upravnik koji je obavezan da prisustvuje svakoj sednici;

- Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova zgrade (stanova);

- Stambena zajednica odgovara za štetu koja proistekne usled neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti;

- Mandat upravnika zgrade traje 4 godine, a upravnik se bira iz redova članova skupštine stambene zajednice;

- Upravnik ima sledeća prava i obaveze: zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica, podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika, vodi evidenciju o vlasnicima stanova i licima kojima su stanovi izdati u zakup;

- Privredna komora Srbije ustanovljava i vodi registar profesionalnih upravnika koji je dostupan na njenoj internet strani;


19%
20%
0%

DEFINISANJE POJMA ODRŽAVANJE ZGRADA

- Održavanje zgrade jesu sve aktivnosti kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom, a naročito u cilju redovnog korišćenja i funkcionisanja zgrade;
22%
22%
0%

OBAVEZA DOSTAVLJANJA PODATAKA O ZAKUPU STANA UPRAVNIKU

- Vlasnik stana je dužan da u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora o zakupu sa trećim licem dostavi upravniku podatke o zakupcu.
18%
19%
0%

PRINUDNA UPRAVA U ZGRADI

- Prinudna uprava uvodi se poveravanjem poslova upravljanja profesionalnom upravniku u slučaju da: 1) prijava za upis stambene zajednice ne bude podneta u skladu sa zakonom; 2) po isteku ili prestanku mandata upravnika ili iz bilo kog razloga nije izabran novi upravnik;
28%
18%
0%

OBAVEZA ODRŽAVANJA ZGRADE SVIM VLASNICIMA

- Održavanje zgrade se može ugovorom poveriti pravnim licima ili preduzetnicima koji se bave poslovima održavanja zgrade;

- Vlasnik stana dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom;
24%
23%
0%

Napomene

Nadležni za sprovođenje: Ministarstvo finansija i Poreska uprava
Stupanje na snagu: 31.12.2016. godine

Poslednji put ažurirano: 17.05.2019, 21:38