Hvala. Dame i gospodo, kada je u pitanju član 3. o kome je bilo reči, nije jasno koja je to definicija prava preče gradnje.
Drugo, da li je potrebna saglasnost, jer je ovo pogrešno tumačenje. Ako je neko gradio kuću na državnom zemljištu, da bi se stavila hipoteka na kuću određenog dužnika, odnosno lica koje želi da koristi prava po osnovu zakona o hipoteci, da li je potrebna saglasnost države? Ako jeste - kog organa, čije će ovlašćenje biti da se upiše hipoteka na kuću određenog fizičkog ili pravnog lica.
Bez saglasnosti državnog organa, pošto je država vlasnik građevinskog zemljišta, podrazumevam ako je zemljište individualno vlasništvo fizičkih ili pravnih lica. Ali, ako je pogotovo vlasništvo fizičkih lica, građanin je dobio građevinsku dozvolu da gradi kuću, sagradi je i treba da je upiše u zemljišne i katastarske knjige. Dobijajući dozvolu, on istovremeno dobija pravo korišćenja na zemljištu državne svojine.
Da li je ovde potrebna, nije jasno, saglasnost države, u konkretnom slučaju - da li će to davati lokalna samouprava, jer još uvek nije preneto pravo raspolaganja lokalnoj samoupravi, već država raspolaže državnim zemljištem? Ako je to tako, onda nadležni državni organ Republike Srbije moraće, u svakom slučaju, kada se uspostavlja hipoteka, da da saglasnost za stavljanje hipoteke.
Jer, ukoliko dođe da dužnik nije izmirio obaveze koje je preuzeo po osnovu ugovora o hipoteci, i dođe do prodaje njegovog objekta, u tom slučaju korišćenje zemljišta prelazi na novog eventualnog kupca ili poverioca, ako on bude učestvovao u otkupu kuće, odnosno nepokretnosti koja je opterećena.
Postavlja se pitanje što se tiče pokretnih stvari. Veliki je rizik i za poverioca i za dužnika. Zašto? Imate situaciju da, ako ovaj zakon bude usvojen, predmet hipoteke može da bude slika Paje Jovanovića. Šta ćemo sada, ona je okačena na zidu, u stanu iznad tog vlasnika stana dođe do havarije ili pucanja cevi, voda krene niz zid, ode slika, upropasti se slika, ošteti se i nema onu vrednost koju je imala u vreme uspostavljanja hipoteke.
Kako i na koji način kod pokretnih stvari treba obezbediti i osigurati gde će se nalaziti, ko će da ih procenjuje i kako će da se čuvaju? To je veliki problem. Jer, ako dođe do oštećenja stvari, onda u tom slučaju neće moći niko da se nadoknadi, pa ni onaj ko je tražio hipoteku. Hvala.

Hvala vama.
Po Poslovniku reč ima gospodin Šarović. Izvolite.

Gospodine predsedniče Skupštine, molio bih da pustite ministra da sasluša još par ovih načelnih primedbi, a kasnije ćemo u raspravi o pojedinostima imati priliku za ostalo.
Da vi niste dobro raščistili šta je hipoteka, šta je založni objekat, šta je pravo na nešto drugo i da li je hipoteka na objektu ili na pravu, najbolje pokazuje član 38. Poslanička grupa SRS amandmanom je predložila brisanje ovog člana.
Stav 1. kaže: "Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji". Vi polazite od toga da je predmet hipoteke objekat u izgradnji, a onda kažete da se prodaja objekta u izgradnji, radi namirenja, vrši ustupanjem prava gradnje. Dakle, ne razlikujete pravo na gradnju, pravo gradnje koje se utvrđuje rešenjem; dobijete pravo, građevinsku dozvolu da nešto gradite i objekat. Šta ako taj budući objekat, objekat u izgradnji nije ni započet?
Znači, vi, u skladu sa ovim zakonom, možete uspostaviti hipoteku nad objektom koji nije ni započet, ali postoje sve uredne dozvole. Uspostavite hipoteku, dođe založni poverilac, pita - gde je stan koji treba da prodam, vidi da stana nema, da postoji samo građevinska dozvola.
Umesto da prodajete objekat koji ne postoji, vi onda vršite namirenje ustupanjem prava na gradnju. Koliko vredi to pravo na gradnju? Može li se meriti pravo na gradnju sa gotovim objektom? Da li taj ko je poverilac i ko je prihvatio, da bi obezbedio neko svoje potraživanje, hipoteku nad stanom, treba prvo da napravi taj stan da bi ga prodao. Naravno da ne treba. To je potpuno besmisleno.
To vam dokazuje da vi niste dovoljno bili dosledni i niste raščivijali, što se ovde kaže, šta je nepokretnost, šta je založni objekat, na čemu može da se uspostavi hipoteka, na čemu ne može i šta je hipotekovana nepokretnost, a šta je pravo na gradnju.
Dakle, to su različite stvari, različita je i vrednost. Znači, ne može se upoređivati vrednost izgrađenog stana sa vrednošću prava na gradnju. To su kategorije koje nisu ni približne. Ovo može da vodi jedino zloupotrebama.
Da nam ne zamerite, brisanjem ovog člana ovde se prevashodno poverilac štiti, da ne kažete da mi brinemo samo o dužnicima. Dakle, mi brinemo o svakome ko je savestan, nebitno da li je to dužnik ili poverilac.
Konkretno, brisanjem odredbe člana 38. štitimo poverioca, jer ne želimo da neko dovede bilo koga - da li je banka, privatno lice - u zabludu da neka nepokretnost postoji, a da je u stvari izdato samo pravo na gradnju. Hvala.

Hvala. Reč ima gospođica Nataša Jovanović. Izvolite.

Uvažena gospođo Pop-Lazić, dame i gospodo narodni poslanici, kada je najavljivan zakon o hipoteci, iskrena da budem, u razgovoru sa kolegama, pravnim ekspertima iz SRS koji su danas svoj stručni stav o pravnom aspektu i nekim tehničkim nedostacima i nepreciznostima zakona govorili, možda sam mogla da kažem, dobro je, država će da dobije zakon o hipoteci zato što u procesu ekspanzije i stambenih kredita i svega onoga što građani željno očekuju u smislu eventualne promene svog životnog standarda ili uslova života, da je taj zakon, dok nisam dobila nacrt, odnosno sada tekst zakona, nešto što će umnogome da reši jednu barijeru koja se pred svakim pojavi kada nogom kroči u neku od banaka.
Kako u ovu prvu, sa kojom je državna korporacija potpisala ugovor o dodeli stambenih kredita, tako i sa svim ostalim, i sa onima koje po čisto tržišnim uslovima posluju kod nas u zemlji, koji su bitno drugačiji nego oni na zapadu, i zbog visine kamate, i zbog načina na koji poverilac traži da se obezbedi od strane dužnika, pa su zato i sve ove primedbe poslanika SRS, koji su sa pozicije pravne struke govorili o nedostacima zakona o hipoteci, i te kako opravdane.
One su utemeljene i u činjenici da je zakon nedefinisan i da je više primenljiv u nekim drugim zemljama, i sa razvijenom tržišnom privredom, i sa uređenim prometom nepokretnosti. Nekretnine kod nas u zemlji i promet nekretnina jesu jedan od visokih oblika, ne mogu da kažem otvoreno kriminala, ali brzog sticanja zarade, bogatstva, raznoraznih sumnjivih poslova i jedne velike opasnosti za građane Srbije da će, pod naletom i ekspanzijom navodno povoljnih uslova koje banke nude, a sada posle usvajanja ovog zakona, da pomisle da je njihov životni ili decenijski problem rešiv.
Prvo, ono što je činjenica i govoriću sa tog ekonomskog aspekta primene ovog zakona, gospodine ministre, možda je bila vaša namera ili želja da kažete građanima sada kako će lakše zbog objekta u izgradnji, na koji će moći da se položi hipoteka, da dođu do krova nad glavom, ali to sada stvara još jednu mogućnost za netržišno poslovanje u najmanju ruku.
A to ću vam konkretno na primeru grada Kragujevca reći, kada je u pitanju prodaja tog budućeg objekta koji je definisan kao objekat nepokretnosti u izgradnji. Činjenica je da prvo država nema popis svoje imovine. Drugo, u gradu Kragujevcu u kome živim, 95 do 97% nekretnina nije uknjiženo. Novi Beograd je, po zemljišnim knjigama, močvarno zemljište.
Svi stambeni blokovi, sva naselja i svi poslanici da izađu, i to zaista nije smešno, jer ako odete kod zemljišno-knjižnog sudije, a samo je jedan takav gospodin, doduše vredan i marljiv sudija, koji vrši uknjižbu i za Novi Beograd i za Zemun, reći će vam da on nije u stanju da reši neke slučajeve i predmete i zahteve za uknjižbom unazad pet ili deset godina.
Lično znam za jedan takav slučaj poznanika koji i dan-danas ne uspeva, pored zahteva od pre pet godina, da uknjiži svoj stan preko puta hotela "Jugoslavija", samim tim i vrednost mu je manja i ne može da ga proda. Agencije koje se sada uključuju u proces davanja i ekspanzije kredita od strane banaka špekulišu sa tim, a to znaju kako Kragujevčani, poslanici koji su odavde, a to zna i gradonačelnik Kragujevca, koji nikada nije ovde, kada se raspravljalo gotovo ni o jednom zakonu, pa tu prisutni kolega Vučićević, koji je čak iz vlasti, i moja malenkost, ne mogu da izvrše promet nepokretnosti, a da ispune uslov banke koja im nudi te kredite zato što taj budući vlasnik nema šta da položi, jer stan nije uknjižen.
Kakva je razlika između buduće novoizgrađene zgrade i te stambene jedinice i one koja je napravljena, kao što je stambeni objekat u kome sam odrasla i živela, koja naplevljen 1973. godine i koji nije uknjižen u užem gradskom jezgru grada Kragujevca, i novog objekta čija cena je u Kragujevcu, koji je potpuno privredno posrnuo, kao cena kvadratnog metra na Menhetnu. Kreće se od 1.200 do neverovatnih 1.400 evra.
Onda će vam ti predstavnici građevinsko-urbanističke mafije reći, pa šta vi hoćete, oprema je takva i takva, pa to je nova gradnja, a mnogo kvalitetniji stanovi, doduše oni kojima možda treba malo da se urede ili da se adaptiraju sa nekom skromnom sumom sredstava, za kvadratni metar u istom gradu, u centru grada, koštaju 600 ili 700 evra. Ali, ti stanovi nisu uknjiženi, nije močvara ali se vodi kao neko poljoprivredno dobro ili u imovinsko-pravnom smislu apsolutno nerešeni slučaj.
Ovde je gospođa Pop-Lazić, predsedavajuća, jedan od najuspešnijih predsednika opština u Srbiji, predsednik opštine Zemun, u kojem smo mi, dolaskom 1996. godine na vlast, zatekli jedan haos kada su u pitanju zemljišno-knjižni upisi nekretnina, i situacija u kojoj i dan-danas je slučaj izražen, recimo Gajeve ulice, jedne od najlepših i glavnih gradskih ulica u opštini Zemun.
U toj ulici ima nekoliko stambenih zgrada koje su napravljene odmah posle Drugog svetskog rata, možda krajem četrdesetih i početkom pedesetih godina. Građani koji su tada kupovali te stanove su uzimali kredite od tadašnje Hipotekarne banke.
U međuvremenu se desilo da se kasnije, opet nekom pravnom radnjom, kao pravni sledbenik Hipotekarne banke, ona inkorporiše u Beobanku, a volšebno je nestala sva dokumentacija i svi zemljišno-knjižni podaci o hipoteci koju su građani položili na te nekretnine.
Sada su u pitanju njihovi naslednici, jer su ko zna od kada ti stanovi otplaćeni. Kakva je nama garancija, gospodine Parivodiću, da to neće da se desi sa budućim centralnim registrom i da neće da se opet, naravno sada se vode sudski sporovi koji traju i traju, da se dešava jedna takva situacija između centralnog registra i suda.
Nema nikakve pravne zaštite, to je tačno, o čemu su govorili i poslanici SRS koji su izlagali pre mene. Eksplicitno zakon štiti poverioca i malopre se javljao jedan kolega koji kaže, pa šta, svaki budući dužnik, onaj koji je zainteresovan da kupi neku nekretninu, u startu zna šta ga očekuje i sa čim mora da se suoči. Onda je to po sistemu uzmi ili ostavi, drugog izbora nemate.
Gde ćete vi da nađete drugi i bolji uslov nego kod onih banaka koje to na našem tržištu nude i koje su sada apsolutno kao beli medvedi zaštićene ovim zakonom koji nam predlažete i koji će očigledno, bez usvajanja amandmana SRS, jer je takvo i vaše mišljenje, odnosno mišljenje Vlade, mada ćemo to već da vidimo, pokušaćemo u danu rasprave u pojedinostima da vas ubedimo, da bude ovako u ovom tekstu usvojen.
Hipotetički da govorimo o objektu u izgradnji, ne samo zbog toga što će doći do neverovatnog skoka i porasta ionako visokih cena, na malopređašnjem primeru videste da je to nešto što je neprihvatljivo, i ne samo to, nego i zbog teškoća oko građevinske dozvole, upotrebne dozvole i svega onoga što prati onaj čuveni zloglasni Zakon o planiranju i izgradnji, koji je odavno trebalo, i zbog sakupljenih, od strane SRS, preko milion potpisa, i zbog svih drugih manjkavosti, zato što je zaista otežao život građanima Srbije, da bude stavljen van snage.
Mi smatramo da celokupnu ekonomsku situaciju u našoj zemlji ne može da prati jedan ovakav zakon, ma koliko da je on, u ovakvom ili sličnom tekstu, prisutan u nekim drugim razvijenim zemljama. Amandmane koje je podneo gospodin Krasić, o čemu je govorio, pre svega amandman na član 3, odnosno potpuna izmena člana 3. i definicije toga šta je založeni objekat, primereniji je i kategoriji svojine koju poznaje Ustav Republike Srbije. I zbog toga, to ću vam reći zbog ove tačke 1) koja piše ovde, jednog slučaja koji predstavlja potencijalnu opasnost za izmenu...
(Predsedavajuća: Gospođice Jovanović, molim vas da privedete kraju, jer je vreme već isteklo.)
... svojinskih odnosa kada je u pitanju buduća privatizacija Vojvođanske banke i zime ću da završim.
Vi znate, a pretpostavljam i mnogi poslanici koji su sada ovde u sali, i javnost, pre svega, u Vojvodini, da Vojvođanska banka ima hipoteku nad zemljom, i to ogromnim površinama određenih kombinata koji su dužnici Vojvođanske banke. Iako nas je Mlađan Dinkić ubeđivao, prilikom donošenja Zakona o bankama, da je ta hipoteka izuzeta iz buduće privatizacije Vojvođanske banke, koju je on sam najavio, mi raspolažemo podacima da to nije tačno. Celokupna buduća namena tog zemljišta može da bude promenjena kroz vlasništvo budućeg kupca Vojvođanske banke.
Ovo su samo neki primeri iz života, što bi se reklo. Rekli su poslanici SRS da je ovaj zakon u koliziji sa mnogim drugim pozitivnim zakonskim propisima, ali mislim da niko nije spomenuo Zakon o izvršnom postupku, naročito kada je u pitanju član 25. tačka 3) i mogućnost da poverilac izabere, o čemu je ilustrativno govorila i gospođa Radeta, kako će da naplati i odakle, šta mu je povoljnije i atraktivnije, svoj dug.
Nema pravo žalbe na procenu veštaka, zato što je i mogućnost podmićivanja i korupcije, koja je prisutna u veštačenju, a koja je prepoznatljiva u našem društvu, takođe jedan metod zloupotrebe. Nema nikakve sudske zaštite.
Jednostavno, ovaj zakon je za građane Srbije nepovoljan, zato što nije pronađen model, iako ste o tome mogli mesecima da razmišljate, da biste na neki način, kao država i kao korporacija, koja je garant vraćanja tih kredita, napravili neki sporazum i ugovor sa bankama, ali sa druge strane i omogućili građanima zainteresovanim za stambene objekte, kako i privrednicima, da mnogo lakše, kroz drugačiji način i uslove, dođu do željenih sredstava i do objekata za namenu koja im je potrebna.

Pošto na listama poslaničkih grupa više nema prijavljenih za reč, pre zaključivanja načelnog pretresa, pitam da li žele reč predsednici, odnosno predstavnici poslaničkih grupa ili još neko ko nije iskoristio svoje pravo iz člana 93. Poslovnika?
Ministar Milan Parivodić.

Gospođo predsedavajući, uvažene dame i gospodo poslanici, sasvim kratko ću da govorim. Prosto, posle nekoliko sati komentara, koji su meni bili vrlo inspirativni, želim da vam prenesem samo nekoliko misli, da se danas više ne bi zadržavali na ovim pitanjima, pa ću, kada dođe vreme za raspravu u pojedinostima, da raspravljam u pojedinostima.
Prvo, razmislite o sledećem: hipoteka je obligaciono pravo, uopšte nije stvarno pravo. Hipoteka je obligaciono pravo prvenstvene naplate iz vrednosti nepokretnosti, a ono što ga približava ideji stvarnog prava jeste okolnost što ima erga omnes efekat, tj. putem funkcije publiciteta biva, što kaže Valtazar Bogišić "ukorijenjeno" u stvar.
Hoću da vam kažem da u shvatanjima pravnika postoji jedan veliki stepen tradicionalnosti. Kada uđete u suštinu fenomena vi vidite, u stvari, da je hipoteka jedno obligaciono pravo sa erga omnes efektom. Dve hiljade unazad se misli da je to stvarno pravo. Prvo, kao opservacija tema za razmišljanje.
Drugo, što sam hteo da vam kažem, predmet zalaganja, po ovom predlogu, jeste svaka nepokretnost koja je u prometu i svako pravo, koje je blisko vezano za nepokretnost, koje može biti u prometu. To je suština. U tom smislu, potpuno se slažem sa gospođicom Jovanović da je Novi Beograd u zemljišno-knjižnom pogledu skoro ceo močvara. Međutim, Novi Beograd je prepun stanova koji se prodaju.
Ako se nešto prodaje, po Zakonu o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, prenos svojine se vrši tako što se zaključi ugovor, pa se izvrši upis u zemljišnu knjigu. Kada nemamo zemljišnu knjigu, mi ne možemo zbog toga da blokiramo život. Zbog toga sudovi, u smislu člana 4a Zakona o prometu nepokretnosti, priznaju de facto promet nepokretnosti na osnovu samog ugovora i prenosi se državina na objektu.
Kada je naš fakticitet takav kakav realno jeste i kada mi, sa druge strane, znamo da ćemo mi zemljišnu evidenciju uspeti da dovedemo, nadam se, za 10 godina u neki pristojan red, mi onda moramo da nađemo rešenje za tu objektivnu situaciju. Pa ukoliko sudovi priznaju da su neuknjiženi stanovi i druge nepokretnosti u stvari u pravnom prometu, onda utoliko pre oni mogu da budu i objekt hipoteke.
Ono što moramo da ostvarimo jeste pravna sigurnost putem funkcije publiciteta upisa te hipoteke na odgovarajući način u zemljišne knjige, odnosno u katastar nepokretnosti. To je ta cela filozofija.
Naši građani, nažalost, nisu jednaki među sobom. Domaćin koji živi na selu je vlasnik zemljišta ispod svoje kuće. Domaćin koji živi u gradu nije vlasnik zemljišta ispod svoje kuće. Zbog toga sam podneo zahtev Sudu Srbije i Crne Gore za stavljanje van snage onog dela člana 60. Ustava Srbije koji stavlja državni monopol na gradsko građevinsko zemljište.
Ne možemo mi graditi tržišnu ekonomiju ukoliko je jedan od glavnih resursa naše zemlje pod državnim monopolom. Normalno je da onaj ko koristi nepokretnost bude i njen vlasnik. To je osnova svojine, osnova pravne sigurnosti u zemlji. Ukoliko jedan koristi nepokretnost, a to je u gradu svaki građanin koji živi tu, a drugi je vlasnik, a to je država, to nije prirodno stanje stvari. Tako da naši građani u tom pogledu niti jednaki, niti je taj princip prihvatljiv sa aspekta građena tržišne privrede. Zbog toga sam podneo zahtev sudu.
Treća opservacija koju bih želeo da vam ostavim za razmišljanje za sledeće naše viđenje je jedan statistički fenomen.
Kada sam pitao bankare koliko građana ne vraća svoje hipotekarne zajmove, oni su rekli da svi vraćaju - nula posto. S jedne strane, to je dobra vest, jer znači da su oni koji su uzeli te zajmove pošteni ljudi i vraćaju svoje dugove.
Sa druge strane, to znači da naše banke preterano obazrivo daju kredite, jer u razvijenim bankarskim sistemima imate oko jedan do jedan i po posto povrede obaveza hipotekarnih dužnika. Znači, suviše se oni osećaju nesigurni u ovom postojećem stanju stvari i zbog toga vrlo oštre uslove postavljaju za kredite.
Ovaj zakon će omogućiti da ti uslovi, te prepreke koje sada banke postavljaju, budu snižene i da se procenat povreda ugovora po hipotekarnim zajmovima podigne na nivo 1,5 posto ili između jedan i dva posto, što je normalno u razvijenim tržišnim privredama. Imajući to u vidu, da u normalnim situacijama 98 ili 99 ljudi od 100 plati svoj dug, mi ćemo vrlo retko imati u stvari primenu zakona o hipoteci. To je dobro.
Još samo jedna opservacija i time ću završiti. Ovaj zakon uređuje jednu skraćenu proceduru prodaje nepokretnosti. Međutim, on ne gasi postojeću sudsku proceduru po Zakonu o izvršnom postupku. Prema tome, onaj ko neće da prihvati proceduru po ovom zakonu, on će insistirati kao dužnik da se njegova hipoteka sprovodi po Zakonu o izvršnom postupku, u smislu sudske prodaje. Ta mogućnost u svakom slučaju postoji i na slobodi je ljudi da izaberu kojim će putem da idu.
To su neki moji opšti komentari, a biće mi zadovoljstvo da sa vama razgovaram prilikom rasprave o amandmanima. Zahvaljujem se na konstruktivnim komentarima.

Gospođica Nataša Jovanović hoće repliku ministru.

Izrekli ste, gospodine Parivodiću, na kraju jednu istinu, verovatno su vas bankari informisali. Takvo je nedavno bilo saopštenje iz kreditnog biroa, iako su građani sa veoma niskim primanjima i primamljivi su im ovi keš i drugi krediti, i stambeni ko je uspeo da obezbedi hipoteku prvog reda, u pravu ste da smo disciplinovana nacija i da građani uglavnom u roku, možda sa jednim danom najviše zakašnjenja plaćaju dospele rate, i u tom smislu možda ne bi bio potreban zakon.
Sada je došao i gospodin Stojković, a i mi smo to komentarisali dok ste razgovarali, gospođa Radeta i ja, nije problem u tome da li će neki sud da ospori eventualni promet te nepokretnosti, nego je problem u tome, a vi ste sada rekli da će to da se premosti, i to je sve pitanje, povećanjem procenta kamata od strane banke za 1,5 i 2 posto. Mi sve vreme govorimo ovde o najprisutnijem problemu u državi, kada neko ko je bez stana, bez nekretnine, hoće da aplicira za stambeni kredit, mora da obezbedi u svakoj banci, od prve do poslednje, hipoteku prvog reda.
Ko da je da? Može neki rođak, prijatelj, nije nikakav problem i da se kasnije izvrši kolaterala, ali kako kada je proces uknjižbe takav da se dugo čeka. Neće nijedna banka da da. Samo izađite i navedite mi jednu banku u Srbiji koja u ovom trenutku, evo još uvek traje radno vreme, može da ode bilo ko od poslanika da uzme taj obrazac, daje takvu mogućnost da konkurišete za kredit, a da nije uknjižena ta nekretnina na koju hoćete da stavite hipoteku. Garantujem vam da takve nema.
Možda samo uz povećanu kamatnu stopu, što su najavljivale neke banke, mislim HVB banka i još neka, da će da razmisle o tome da vlasnički list, odnosno tapija bude zamena za to, ali da se obezbede za rizik tako što će, možda tamo gde je kredit bez učešća, da odrede neko učešće i povećaju kamatnu stopu. Druge mogućnosti nema, a nema je ni po ovom zakonu. Dakle, ima za objekat u izgradnji, a šta ćemo sa onih 95 posto u Kragujevcu koji su izgrađeni pre 40 i 50 godina.

Ministar želi repliku na izlaganje gospođice Jovanović.