Pošto na listama poslaničkih grupa nema više prijavljenih za reč, a pre zaključivanja načelnog zajedničkog pretresa, pitam da li žele reč predsednici, odnosno predstavnici poslaničkih grupa ili još neko ko nije iskoristio svoje pravo? (Ne.)
Zaključujem zajednički načelni pretres o: Predlogu zakona o izmenama i dopunama Zakona o javnom dugu Republike Srbije po osnovu preuzimanja obaveza Republičkog fonda za PIO zaposlenih nastalih po osnovu neisplaćenih penzija i novčanih naknada; Predlogu zakona o izmenama i dopunama Zakona o javnom dugu Republike Srbije po osnovu preuzimanja obaveza Republičkog fonda za PIO poljoprivrednika nastalih po osnovu neisplaćenih penzija i novčanih naknada; Predlogu zakona o izmenama i dopunama Zakona o socijalnoj zaštiti i obezbeđivanju socijalne sigurnosti građana i Predlogu zakona o izmenama i dopunama Zakona o finansijskoj podršci porodici sa decom.
Prelazimo na 6. tačku dnevnog reda: – PREDLOG ZAKONA O HIPOTECI (načela)
Primili ste Predlog zakona koji je podnela Vlada.
Pre otvaranja načelnog pretresa, podsećam vas da, prema članu 94. Poslovnika Narodne skupštine, ukupno vreme rasprave u načelu za poslaničke grupe iznosi pet časova, kao i da se ovo vreme raspoređuje na poslaničke grupe srazmerno broju narodnih poslanika, članova poslaničkih grupa.
Molim poslaničke grupe, ukoliko to već nisu učinile, da odmah podnesu prijave za reč, sa redosledom narodnih poslanika.
Saglasno članu 140. stav 1. Poslovnika Narodne skupštine, otvaram načelni pretres.
Da li predstavnik predlagača, dr Milan Parivodić, ministar za ekonomske odnose sa inostranstvom, želi reč? Izvolite.

Gospodine predsedavajući, dame i gospodo poslanici, opet mi je veliko zadovoljstvo da vam predstavim Predlog zakona o hipoteci, koji je Vlada Republike Srbije uputila vama na razmatranje.
Radi se o Predlogu zakona koji ima za cilj da omogući efikasnu primenu instituta hipoteke, kao oblika zaloge koja se konstituiše na nepokretnosti, da bi ta nepokretnost svojom vrednošću bila obezbeđenje za potraživanje koje je hipotekarni poverilac dao svom hipotekarnom dužniku.
Dosadašnje rešenje o hipoteci, još uvek aktuelno rešenje, nalazi se u Zakonu o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. Taj zakon je ceo u dobroj meri prevaziđen. To je dosta kratak zakon, ukupno nekih 80-tak članova, koji na nepotpun način reguliše svojinsko-pravne odnose u Srbiji. Ako Bog da, nadam se da ću pred vas stati i sa novim zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa.
Ipak, ono što je bilo sada najurgentnije pitanje za nas, za privredu i za naše građane, bilo je kvalitetnije uređenje instituta hipoteke, zbog toga što brojne potrebe građana nisu bile zadovoljene prema postojećem zakonskom rešenju.
Konkretni problemi koji su se pojavljivali su bili to što je hipotekovanu nepokretnost prodavao sud po tzv. načelu oficijelnosti. To načelo oficijelnosti imalo je za cilj da se obezbedi da se nekretnina ne proda ispod cene, od strane poverioca, već da sud svojim autoritetom i svojom neutralnom pozicijom, u stvari, garantuje da će ta nepokretnost biti prodavana po tržišnoj ceni, te da time ne bude oštećen poverilac.
Međutim, to načelo oficijelnosti u praksi naših sudova i često u praksi u uporednom pravu pokazalo se kao neadekvatno, jer sudije nisu profesionalci za prodaju nepokretnosti, to nije njihov posao, njihov posao je da presuđuju.
Te prodaje koje su se odvijale preko sudova često su se završavale vrlo niskim cenama. Upravo su rezultati tog rešenja dovodili do suprotnih efekata od onih koja su bila očekivana kada su ta rešenja donošena. Zbog toga se taj princip oficijelnosti pokazao kao neadekvatan.
Drugi problem koji smo imali jeste da vi niste mogli da konstituišete hipoteku na nedovršenom objektu, na tzv. objektu u izgradnji. Svi znate da je pre Drugog svetskog rata postojala tzv. hipotekarna banka i da je ona omogućavala kreditne linije na bazi ustanovljenja hipoteke na objektu u izgradnji. Tim metodom, koji se pokazao kao vrlo efikasan, izgrađen je dobar deo Srbije, između 20-ih i 40-ih godina, između dva rata. Ovaj sistem koji sada postoji je to onemogućavao.
Konačno, imamo ogroman problem, a to je da nama nepokretnosti masovno nisu uknjižene. Ta okolnost je po sadašnjem rešenju onemogućavala da se na takvim nepokretnostima ustanovi hipoteka.
Ono što je neophodno da bi hipoteka postojala, to je da postoji ugovor o hipoteci – ili da postoji sudska hipoteka, na osnovu sudske odluke, ali mi sada govorimo prvenstveno o ugovornoj hipoteci – i način da se postojanje te hipoteke ubeleži u neki javni registar, u neku javnu knjigu koja je dostupna svakome, tako da bi se obezbedila pravna sigurnost svih lica koja eventualno hoće da kupe tu nepokretnost, koja hoće da se zaduže kod istog vlasnika nepokretnosti itd.
Potrebna su dva aspekta, tzv. justus titulus ugovor i potreban je taj način sticanja ili modus acquirendi, koji se zove forma publicita, da postoji publicitet, načelo javnosti.
To je ono što je obavezno. Sve drugo nije obavezno, ukoliko su ovi elementi zadovoljeni. Upravo imajući u vidu taj rezon da probamo da zadovoljimo potrebe ljudi za dobijanjem kredita, poverilac će mnogo lakše dati kredit, ukoliko ima efikasan hipotekarni sistem, u kome može brzo da namiri svoje potraživanje za slučaj neispunjenja obaveza od strane dužnika, kroz prodaju hipotekarne nepokretnosti.
Znači, efikasan sistem prodaje nepokretnosti, uz zaštitu interesa dužnika na jednoj strani i na drugoj strani da proširimo fond nepokretnosti na kojima može da se zasnuje hipoteka, kroz zakonsko omogućavanje da se hipoteka zasnuje na objektu u izgradnji i na izgrađenom objektu, ali koji nije uknjižen, kao i na zemljištu na kome postoji svojina.
Time se bitno proširuje fond imovine koja može da se koristi za hipoteku, time se u stvari proširuje broj građana koji će biti u mogućnosti da dobije kredit od banke i da banka bude sigurna da će taj kredit moći da naplati za slučaj da dužnik ne vraća dug.
Po sadašnjem rešenju pokazalo se iz prakse banaka da je potrebno tri do pet godina da se proda nepokretnost u sudskom postupku. Mi računamo, ukoliko naše predloženo rešenje bude usvojeno, da će hipotekovani objekat moći da se proda u roku od tri do šest meseci, što će biti veoma efikasan rok i što će predstavljati jedno od najefikasnijih rešenja u uporednom evropskom pravu.
Takođe, ovaj predlog zakona omogućava hipoteku na objektu u izgradnji i na neuknjiženom objektu, time što će se praktično na zemljištu na kome se objekat nalazi stavljati zabeležba hipoteke, a u teretni list stavljaće se zabeležba hipoteke na objektu koji nije uknjižen.
To rešenje, priznajem, nije pravno perfektno, može mu se zameriti i duboko sam razmišljao o tome nedeljama, međutim, smatrao sam da dokle god imamo rešenje koje na jednoj strani zadovoljava veliku potrebu građana, a ona je nedvosmislena i mislim da se oko toga svi slažemo, i na drugoj strani omogućava visok stepen pravne sigurnosti, ukoliko su ta dva stuba zadovoljena, postigli smo svoj zadatak.
Nije naš zadatak da budemo zatočeni po svaku cenu u pravne principe ukoliko oni guše potrebe života, već da rešavamo ljudske probleme kroz zakon.
Smatram da će ovaj zakon biti vrlo koristan za privredu. Sproveli smo jednu raspravu, razgovarao sam sa Udruženjem banaka, sa zemljišno-knjižnim sudovima, katastrom i svi su podržali rešenja onakva kakva jesu, tj. ona su pravno sprovodljiva.
Oni koji treba da uknjiže, kažu da to mogu da urade, što je nama bilo najvažnije. Bankari smatraju da će ovo njima bitno pomoći u poslu i da će omogućiti da mnogo više novca plasiraju, jer će biti sigurni da će taj novac biti vraćen.
Konačno, sve to je od najvećeg interesa građana, jer znamo koliko našim građanima fali novac i mislim da će ovaj zakon bitno podići njihov kreditni potencijal, odnosno sposobnost zaduživanja i samim tim – blagostanje građana. Zahvaljujem se, i molim za podršku za ovaj zakon.

Da li izvestioci nadležnih odbora žele reč? (Ne.)
Da li predsednici, odnosno predstavnici poslaničkih grupa žele reč? (Da.)
Reč ima narodni poslanik Zoran Krasić.

Ovlašćen sam, u ime SRS, da iznesem stav. Mi nećemo glasati za ovaj predlog zakona.
Moram samo da konstatujem da je predstavnik Vlade otprilike nagovestio okvir gde je imao neke dileme, a to je u stvari osnov našeg neslaganja. Krenuo bih redom.
Na početku ove rasprave obavestio bih javnost da smo podneli 32 amandmana. Te amandmane delimo na dve grupe. Prva grupa je grupa tzv. principijelnih i teoretskih amandmana, koji se zasnivaju na nekim teoretskim saznanjima, a druga grupa, gde smo pokušali da obavestimo Vladu da postoje i drugi propisi koji na neki način ovu materiju ili pojedina pitanja ove materije regulišu, a da se ovim predlogom zakona ne vrši nikakva intervencija u nekom od tih zakona, pre svega mislim na Zakon o obligacionim odnosima.
Vi vršite neku intervenciju kada je u pitanju Zakon o osnovama svojinskih odnosa, jer brišete od 30 i nekog člana. Šta smatram da je najbitnije da se kaže na početku?
Mislim da se ne slažemo sa definicijom hipoteke. Verovatno ste mogli da primetite, mislim da je to član 2, naslovili ste ga kao pojam hipoteke. Podneli smo jedan amandman i razlika se ogleda u tome što u definisanju hipoteke polazimo od prava i obaveza samo jedne ugovorne strane, u odnosu na ono što vi ovde predlažete da je to svojevrsni miks, gde se na neki način definišu prava i obaveze obe ugovorne strane.
Mislim da je naša definicija mnogo preciznija i ukazuje na samu suštinu tog vida založnog prava. To je principijelna razlika.
Druga razlika je u tome što, to je ona grupa teoretskih primedbi, ne znamo šta je to predmet hipoteke. Predložili smo da taj član nazovete – založno dobro. Predmet hipoteke ne mogu biti stvari, pa makar bila i nepokretnost u ovom konkretnom slučaju, nego svojinska prava koja proističu iz stvari, i tu se ogleda principijelna razlika između nas.
Hipoteka je pravo založnog poverioca da, ukoliko ne namiri svoj dospeli dug od dužnika, ima pravo da iz vrednosti nepokretnosti, koja ide na prodaju, namiri svoje potraživanje. Založni objekat je nepokretnost, nešto što postoji.
Radi građana Republike Srbije, ukazaću na to da je nepokretnost – zemljište, građevinski objekat i tu je kraj. Vi ste ovde, gospodine ministre, pošto ste u toj oblasti, pa apsolutno razumete svaki od ovih pojmova koje koristim, založni objekat nazvali predmetom hipoteke, a u zagradi upotrebljavate dva sinonima – predmet ili nepokretnost. Tu je osnovna greška.
Predmet hipoteke, prema onome što se koristi u svojinskim i obligacionim odnosima, mogu biti prava koja ima neko lice prema nekoj stvari, jer, uostalom, i imovina je skup imovinskih prava. U žargonu, kada kažemo – imovina, nabrajamo pokretne i nepokretne stvari na kojima postoje svojinska prava. Kažem šta se u žargonu kaže, ali vi shvatate o čemu se radi.
Ako je to tako po definiciji, a mislim da to mišljenje dele i svi oni koji su završili drugu godinu pravnog fakulteta, onda je verovatno jasno da je nepokretna stvar založni objekat ili objekat hipoteke, ali predmet hipoteke – ne može, to je potpuno neadekvatan izraz. Možete da mu date neki značaj, ali to je pitanje konsenzusa, nije pitanje teorije. Ne sporim da neki autori koriste i taj termin, ali zašto pričam ovo? Zato što postoje neki principi manje ili više od rimskog prava, kojim se definiše hipoteka.
Prvo i osnovno načelo, ili princip, jeste akcesornost. Verovatno je drugi princip, koji od početka postoji – princip oficijelnosti. On postoji dvadeset i nešto vekova. Ne sporim da je nemačka teorija počela pre sto godina da menja taj princip, ali vam pričam o tome da je to nešto što definiše hipoteku kao založno pravo na nepokretnost.
Najveća naša zamerka, a to ćete čuti povodom amandmana, barem kada su u pitanju ovi uvodni članovi koje ste obuhvatili, sa poglavljem – osnovne odredbe i nastanak hipoteke, to je ovaj drugi deo, pre svega zasniva se na kršenju jednog principa koji je osnovni za pravo hipoteke, a to je princip specijaliteta.
Založno pravo obuhvata pojedinačno i individualno određene stvari. Ovde imate čak i buduća prava, ne stvari. To ćemo detaljnije da objasnimo kod amandmana na član 3. Predloga zakona.
Izvinite, molim vas, ta buduća eventualna prava ne mogu biti po vašoj terminologiji predmet hipoteke ili založni objekat, jer oni nisu nepokretnosti.
Znači, imamo fizički razlog, u suprotnosti je sa fizikom. Imamo princip nedeljivosti. Vi u nekoliko članova negirate postojanje tog principa. Druga je stvar kada se nepokretnost ne podeli, pa je svaki deo neka nova čestica i nova celina, ali ovde dajete, i kao založni objekat tretirate idealni deo prava svojine na nepokretnost. To je nemoguće.
(Milan Parivodić, sa mesta: To je notorna stvar. Možete da prodate, možete i da založite.)
To je nemoguće. Možda je notorna u Holandiji. Izvinite, molim vas, objasnićete to.
Znači, princip nedeljivosti ste prekršili celim predlogom zakona. Na nekim mestima dovodite u sumnju princip prioriteta, a publicitet vrlo pogrešno tumačite, odnosno ubacujete nam neko rešenje koje ne sporim da znači javnost, dostupnost javnosti preko ove agencije, ali postavljam pitanje: šta je sa zemljišnim knjigama, šta je ovlašćenjem suda koji vodi zemljišne knjige? Zašto ste njega isključili? Gde je on?
Pošto su to načelne primedbe, o tome ćemo razgovarati mnogo konkretnije povodom naših amandmana. Uspećemo, ministre, da vas ubedimo.
Što se nas tiče ne sporimo da je ova materija važna i da treba da se reguliše. Ali, skrenuo bih vam samo pažnju na neke stvari koje ste možda zaboravili, a bile su vrlo interesantne u proteklih 20 godina.
Da vas podsetim, pre otprilike 15 godina donet je jedan zakon, koji je otprilike, da ne ulazimo sada u naziv, imao za cilj da u nekom periodu od deset godina dođe do sažimanja zemljišnih knjiga i katastra u neku buduću zajedničku…( jedinstvenu evidenciju, centralni registar nepokretnosti). Jeste. Zašto?
Ideja je bila, jer se jednostavno videlo, katastar vodi nepokretnosti, sud vodi prava na nepokretnostima, vlasnički popisni teret i tako dalje.
Videlo se da postoji neusklađenost, da zvanične državne evidencije suštinski onemogućavaju sprovođenje mnogih stvari, pa između ostalih i hipoteke. Sada, ako pogledate u zemljišnim knjigama nekih sudova, gde postoji taj sistem, pošto imamo i tapijski sistem, to je nešto drugo, tamo gde je sistem zemljišnih knjiga možete da primetite da čitava naselja nisu ni upisana, niti mogu da se upišu, jer prethodno, posao koji je trebalo da završi katastar i opština, nije završen.
Onda su se javljale mnoge institucije koje su htele to da završe u pripremi za privatizaciju stambenog fonda. Tada je rečeno da je bilo potrebno preko 300 miliona maraka da se te evidencije objedine i da krenemo sa tom jedinstvenom evidencijom, da nema nikakvih problema da se usaglasi i faktičko i pravno stanje.

Izvinite, da li koristite i drugih deset minuta?

Naravno, izvinjavam se, gospodine predsedniče, koristim i drugih deset minuta.
Šta se desilo što se desilo, sankcije, blokade i tako dalje. Verovatno taj posao nije ni mogao da se završi, nije bilo sredstava da se taj tehnički deo posla obavi. Neću da pričam o "e" knjigama, to je druga priča.
I 2001. godine, kada je bilo najava velikih investicija iz inostranstva, onda je još vlada Zorana Đinđića ugovorila jednu studiju kako da se taj problem, ali pre svega sa gledišta i zbog potrebe hipoteke, uredi na jedinstven način. Od toga ništa nije urađeno.
Malo smelije su sudovi počeli da upisuju hipoteke i stalo se. Da bismo imali dobar zakon o hipoteci, u ovom trenutku je neophodno da kao prethodno pitanje, nažalost, kao prethodno pitanje, uredimo pitanje evidencije nepokretnosti javnog registra.
Ne prejudiciram rešenje, da li će to biti sud, da li će to biti sve objedinjeno u katastru, uopšte ne ulazim u te stvari.
Ali, dok se to ne sredi, praktično ništa ne može da se radi, kada je u pitanju ona teritorija, nepokretnost, zemljište ili objekat koji ne postoji u javnim knjigama. Vi pokušavate taj problem da prevaziđete jednim hibridom.
Ako idete na ovo i ako predlažete centralnu evidenciju i da sve to strpate u Agenciju za privredne registre, pošto se tamo nalaze i založna prava na pokretnim stvarima i evidencija privrednih jedinica i tako dalje, onda morate da napravite neku intervenciju prema katastru i prema zemljišnim knjigama.
Čekajte, možete da radite, ne sporim to, ali da vam kažem samo jednu stvar. Ako idete na tu varijantu, onda pravite još veću grešku. Unećete totalni haos u pravni sistem Republike Srbije. Nemamo mnogo sreće sa ovim propisima koje primenjuje ova agencija za privredne registre, znate i sami.
Bilo je govora da će za dva dana sve da se završi, pa neću sada da licitiram sa vremenom za koliko se završava, neću da licitiram ni sa tim zašto taj novi način upisa stvara neke nove sporove. Imamo novih sporova zbog poslovanja te agencije, a imamo i situaciju da se od Vrhovnog suda traži da protumači zakon, kako bi Agencija i Trgovinski sudovi znali šta da rade i kako da rade.
Totalni haos. Moje je da kažem da je haos, a vaše je da kažete da je idealno. Ovi koji prate, oni će da kažu. Ima da kažu: ili Krasić laže ili Parivodić laže. Ovo su pitanja gde nema između.
Naravno, niko neće da kaže da Albijanić govori istinu, to se zna. Kažete da je ovaj princip oficijelnosti kod nas stvorio velike probleme. Problem je u sudu. Problem suda ne možete da rešite na ovaj način.
Vidite, ovde se pre godinu dana Zoran Stojković zaklinjao da se na dva ročišta završavaju sve parnice, pa je rekao – sada ćemo da pregovaramo, pre nego što krene sudski postupak. U tom pregovaranju uzeli su pare samo ovi koji su učili sudije kako treba da se pregovara. Da li je to zaživelo? Nije.
A kada stisnete ministra, on kaže – jao, ćutite, neke sudije i ne znaju da su doneti novi zakoni. Vrlo je važno to načelo oficijelnosti, složićete se. Jeste da je dato da bi se zaštitio vlasnik nepokretnosti čija se nepokretnost prodaje, ali je ono vrlo važno.
Dalje, kaže se – konstituisanje hipoteke, pa hipotekarni zajmovi. Morate da kažete – ako koristite, slažem se sa vama, između 20. i 35. godine hipotekarna banka je bila jaka banka, osnova za izgradnju, itd.
Sada ne stvaramo uslove da bi takva banka i takav način mogao da uspe.
Ako mislite da ćete ovim zakonom da stvorite uslove za oživljavanje rada hipotekarne banke, hipotekarnih založnica, onda moram da vam kažem, pobrkali smo neke stvari, pobrkali smo hipoteku sa hartijom od vrednosti, gospodine ministre.
Podsećam vas na odredbu vašeg Predloga zakona, gde hipoteka prestaje propašću stvari. Buduća neizgrađena stvar za koju kažete da je nepokretnost, a kažem da nije nepokretnost i da ne može biti objekat zaloge, u našim uslovima, pogotovo, gde je sve spremno za prevaru, to znate i sami, službenika u banci, službenika u sudu, to su konstatacije vaših organa koji se bore protiv korupcije. Tako nešto neće dati dobre rezultate.
Dalje – neuknjiženi stanovi, slažem se. Na kraju, ono niste smeli da kažete, gospodine ministre, da ne želite da robujete, ili kako ste rekli, da budemo zatvoreni i da verno služimo nekim pravnim principima, a da život ide drugim putem, da ide dalje i da ti pravni principi zaustavljaju život.
Znate, pre nekoliko dana sam čuo da ste pokrenuli neku akciju pred sudom državne zajednice, gde tražite, novinari ne znaju, možda su napisali pogrešno, verovatno ocenu jednog člana Ustava Republike Srbije, sa ciljem da se utvrdi da on nije u skladu sa Ustavnom poveljom.
Pošto nije u skladu sa Ustavnom poveljom, onda navodno možemo da ugasimo i državnu svojinu i neke druge stvari, jer se taj član odnosi upravo na ta pitanja i tu ste napravili pogrešan korak. Ministre, vi ste doktor pravnih nauka, to niste smeli da uradite zbog struke.
Ipak, više bih voleo da robujem pravnim principima, a zašto? Oni unose koliko-toliko pravnu sigurnost. Ako se pomamite samo za onim što se nekome čini da je život, može da se desi sve i svašta.
Samo da vas obavestim, verovatno vam je poznato, u Zapadnoj Evropi, teško da ima kvadratni santimetar nepokretnosti da nije opterećen nekom hipotekom i da, dajući hipoteku, neko obezbeđuje sredstva i na taj način kreira novac. To kod njih može da funkcioniše i da daje dobre rezultate, jer oni imaju godišnju inflaciju jedan posto ili jedan i po posto, a kada je tri posto, to je nestabilna država.
Mi ove godine, znate i sami koliku inflaciju imamo. Ne znam koja naša pravna sigurnost nama omogućava da se neko tako ponaša, a vama, to vrlo pouzdano mogu da kažem, svako može da predstavi šta je život.
Dakle, šta su moderne tendencije, ne bih vam preporučio da nekritički preuzmete sve po svaku cenu. Ova zemlja, delovaće nekima malo čudno, zbog nesređenih nepokretnosti je država u Evropi koja ima najmanje opterećenog zemljišta hipotekom.
Šta smo prošli za proteklih 15 godina i šta nam sledi za nekoliko godina, to je naša kooperativna vrednost, odnosno prednost, u smislu vođenja prave nacionalne i državne politike.
Samo da vas podsetim, možda niste u toku sa određenim predmetom, jedna banka je na imovinu "Borbe" stavila hipoteku, pokušala da realizuje tu hipoteku po vašim kriterijumima, da bi to bilo sve legalno, međutim, hvala bogu, neko se iz Direkcije za imovinu Republike Srbije setio da to zaustavi, jer se iza hipoteke krio pokvareni posao Nebojše Čovića, Orlića i ostalih koji bi hteli po svaku cenu da rasprodaju imovinu i da putem namirenja, preko hipoteke, izvrše svojevrsni oblik privatizacije. O tome verovatno niste vodili računa.
Znači, bolje povucite ovaj predlog zakona i dajte da krenemo prirodnim redosledom, kako da uredimo ove stvari. Znači, prva je evidencija nepokretnosti, makar samo zakonski, a onda da krenemo sa ovim drugim poslovima, s tim, samo da vas upozorim, založno pravo na pravima i potraživanjima, gospodine ministre, regulisano je već Zakonom o obligacionim odnosima.
U nekim odredbama ste založno pravo na pravima i potraživanjima regulisali na drugačiji način od Zakona o obligacionim odnosima, kroz hipoteku, u stvari. Pravo preče gradnje, kada je u pitanju gradsko građevinsko zemljište, radi vaše informacije, više ne postoji.

Hvala, gospodine Krasiću.
Da li još neko od ovlašćenih predstavnika ili predsednika poslaničkih grupa želi reč? (Ne.)
Obaveštavam vas da su do početka, do otvaranja pretresa, prijave za reč u pisanom obliku, sa redosledom narodnih poslanika, podnele poslaničke grupe: G17 plus, SRS, DSS. Ima deset prijavljenih govornika.
Prvi je narodni poslanik Milka Silajev, njoj dajem reč. Neka se pripremi narodni poslanik Vojislav Milajić, pa narodni poslanik Helijana Dragojević.

Poštovani predsedniče, poštovani gospodine ministre, poštovane dame i gospodo, evo jednog interesantnog  zakona koji će omogućiti da naša privreda počne da dobija neke kooperativne prednosti u odnosu na privredu razvijenih zemalja.
Interesantno je šta donosi ovaj zakon o hipoteci. Kao što znate, hipoteka je založno pravo na nepokretnostima koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug u roku dospelosti ili ako dođe do druge povrede obligacionog odnosa između dužnika i poverioca, zahteva isplatu potraživanja, obezbeđenu hipotekom iz vrednosti nepokretnosti koja je pod hipotekom.
Hipotekarno kreditiranje je jedan od stubova kreditnog sistema razvijenih zemalja sveta i privrede i svih razvijenih privreda. Gotovo da nema porodice na zapadu i u Americi koja nije pod kreditom i koja je, po pravilu, dobro obezbeđena hipotekom.
Prosečno zaduženje stanovnika u Americi, svakog stanovnika, jeste 18.000 dolara. Skoro sam u "Ekonomist"-u pročitala podatak, koliko je validan to je već odgovornost lista, samo ga prenosim, Slovenci imaju zaduženje po stanovniku orijentaciono oko 650 evra.
Mi na radost nismo, što pruža šanse da možemo u tom smislu da napredujemo i da neka materijalna dobra stičemo na ovakav način. Vlasnici firmi u istim zemljama koriste hipoteku kao najlegitimniji oblik obezbeđenja prilikom stupanja u neki dužničko-poverilački odnos veće novčane vrednosti.
U Srbiji je stavljanje nepokretnosti pod hipoteku vrlo problematičan čin. Prvo pitanje koje se postavlja jeste da li je građevina koja se stavlja pod hipoteku uknjižena? Imali ste prilike da se suočite sa tim problemom. Ukoliko ispunjavate uslove, tu je procena, tako da hipoteka mora po svojoj vrednosti dva ili tri puta da premaši vrednost novca koju hipoteka pokriva.
Primera radi, privredna praksa razvijenih zemalja kaže da hipoteka mora da bude vrednija 20% od potraživanja koje pokriva, toliko iznose troškovi realizacije hipoteke, uz relevantnu stopu dobiti. Mi nemamo razvijeno tržište hipoteke, pa otuda se javlja i ovoliki disparitet.
Hipoteka je prava mora za mala i srednja preduzeća. Neretko, ono što može biti hipoteka nije u vlasništvu firme, već u ličnoj svojini. Banke na jedan način procenjuju ličnu, a na drugi način svojinu firme.
Ono što je najveća novina jeste da se hipoteka po normativnom rešenju, čije se usvajanje očekuje, može uspostaviti i na nepokretnostima ili delovima nepokretnosti koji još nisu izgrađeni. Tako će porodice moći da dobiju kredit za izgradnju kuća ili stanova koji još nisu knjiženi, a pri tome neće morati da zalažu drugu nekretninu.
Ovo pravilo se odnosi, kako na porodične kuće, tako i na stanove, što znači da se objekat, pre završetka, stavlja pod hipoteku, a ostatak radova se finansira kreditom koji je pokriven hipotekom nad nezavršenom nekretninom.
Ovo će svakako olakšati posao investitorima, koji su prečesto bili u situaciji da stopiraju radove zbog nedostatka finansijskih sredstava. Dakle, skraćuje se period realizacije hipoteke. Hipoteka se tretira kao izvršna isprava i, shodno Zakonu o izvršnom postupku, menja se njeno tretiranje.
Značajna novina jeste i mogućnost vansudskog poravnanja, čime se izbegava parnica, rasterećuje pravosudni organ, a i same stranke u sporu prolaze znatno jeftinije.
Na kraju, tu je centralna evidencija hipoteka, koja će predstavljati svojevrsnu bazu podataka, u koju se unose hipoteke upisane u centralni registar nepokretnosti, radi pretraživanja i prikupljanja informacija o hipotekama. Centralnu evidenciju hipoteka vodiće Agencija za privredni registar, a njene informacije i podaci će biti dostupni svakome.
Koja su prava i obaveze? Vlasnik nepokretnosti je svakako hipotekom ograničio svoja prava. Hipoteka je svojevrsna cena kapitala koju on plaća, ali to ne znači da je on u nekom odnosu susvojine sa poveriocem.
Tako vlasnik ima pravo da koristi predmet hipoteke, da ubira prirodne plodove, da ga izda u zakup i da se ponaša u skladu sa dobrim poslovnim običajima. Svako menjanje fizičkog oblika objekta, kao što su nadogradnja, rušenje, deoba, može se vršiti uz pismenu saglasnost poverioca.
S druge strane, i poverilac ima široka prava. Osim davanja saglasnosti za svaku kapitalnu promenu na objektu, tu je i pravo da nesmetano ulazi u nepokretnost kada to hoće, bez obzira ko se u toj nepokretnosti nalazi.
On može da traži dodatne garancije od dužnika, ukoliko sumnja da je ponašanjem dužnika vrednost hipotekovane nepokretnosti smanjena. Ukoliko to ovaj odbije, on može od suda da dobije dozvolu da obustavi dalje obezvređivanje nepokretnosti. Troškove smanjivanja nepokretnosti snosi sam vlasnik hipotekarne imovine.
Zanimljivo je uređen i institut prenosa prava i obaveza. Poverilac može ustupiti svoje potraživanje drugome, s tim što se ne obavezuje da o tome obavesti vlasnika. On može svoje hipotekarno pravo založiti kod nekog drugog poverioca. Na ovaj način dolazi do odnosa između hipotekarnog i nadhipotekarnog poverioca.
Posebna je priča samo namirenje, tj. realizacija hipoteke. Pisac zakona se obavezao da se realizacija vrši po skraćenom postupku, što bi, po pravilu, trebalo da dovede do očekivanog kreditnog i građevinskog buma.
Poverilac se namiruje iz hipotekarne nepokretnosti, bez obzira u čijoj se svojini ona nalazi. On može birati načine namirenja. Može zahtevati da se namirenje izvrši iz hipotekarne pokretnosti, a deo iz ostatka dužničke imovine. On može namiriti svoje potraživanje i posle zastarelosti roka potraživanja i to iz obezbeđene nepokretnosti.
Na ovaj način, zakon o hipoteci postaje moćno oružje u rukama poverioca, čime on, s pravom, postaje adekvatno zaštićen. Ovo je velika promena u našem društvu, s obzirom na dosadašnju praksu da je dužnik bio zaštićeniji od poverioca. Znate da smo imali dužnički lobi u državi i da se to dosta koristilo.
Institut vansudskog poravnanja predstavlja svakako zanimljiv kompromis između dveju strana, čije se hipotekarno potraživanje, u stvari putešestvije, nisu najsrećnije završilo. U tom vansudskom poravnanju sve strane mogu osporavati činjenično stanje i predlagati rešenje.
Ukoliko ne dođe do dogovora, pristupa se prodaji nepokretnosti. Zakonom je propisana čitava procedura ovog posla. Sam prestanak hipoteke moguć je na više načina, pre svega, sudskom prodajom objekta, ali i propašću samog objekta. Sama hipoteka može da prestane ukoliko se nalazi na nekom mestu koje je predmet od opšteg interesa, tako da se eksproprijacijom gasi sam hipotekarni odnos. Hipoteka prestaje i vansudskim poravnanjem, ali i pismenom izjavom poverioca, kojom se on odriče svojih prava po osnovu ugovora o hipoteci.
Značaj novog zakona o hipoteci za srpsku privredu je nemerljiv, naročito zbog činjenice da pređašnje rešenje nije bilo u duhu savremenih privrednih i finansijskih tokova. Jednostavno, nije štitio poverioca, postojao je tzv. dužnički lobi.
Novo rešenje bi trebalo da omogući bolji položaj kreditora, zaštitu dužnika, ubrzavanje ulaganja u privredu, naročito u stambenu izgradnju, koja je vrlo važna za ovaj trenutak naše privrede, ali i razradu založnog prava u našoj sudskoj praksi. Upravo od sudske prakse i zavisi efekat ovog zakona. Često smo bili svedoci da su doneta sudska rešenja takva da se ne izvršavaju i ne realizuju.
Ovaj zakon omogućiće efikasnije funkcionisanje društva u celini. Ova institucija je stara koliko i ljudsko društvo. G17 će podržati ovaj zakon, a nadam se i ostali. Hvala vam.

Hvala vama, gospođo Silajev.
Reč ima narodni poslanik Vojislav Milajić, potom narodni poslanik Helijana Dragojević, pa narodni poslanik Božidar Koprivica.
Izvolite, gospodine Milajiću.

Dame i gospodo, predlogom ovog zakona predlagač je naveo razloge zbog čega je izašao sa ovakvim zakonom pred Skupštinu Srbije.
Naveo je par razloga, između ostalog i da se ovim zakonom povećava kreditna sposobnost građana i privrednih subjekata, olakšava realizacija hipoteke, u povoljniji položaj stavlja hipotekarni poverilac, od položaja koji je imao do sada prilikom realizacije hipoteke i da će se time omogućiti građanima i privredi da dođu do relativno jeftinijih kredita, sa manjim kamatnim stopama, jer će banke imati interesa da daju kredite zbog sigurnosti naplate i realizacije hipoteke, ukoliko ne bi hipotekarni dužnici ispunili svoje obaveze.
U obrazloženju ovog zakona, između ostalog, navedeno je da su propisi koji regulišu materiju upisa stvarnih prava u zemljišne knjige i vođenje katastra, dosta komplikovani.
Njihova promena, usklađivanje sa novim potrebama društva, tražilo bi dosta vremena i dosta novca, što je istina.
Donekle možemo prihvatiti da je hipotekarni dužnik, po dosadašnjim rešenjima, bio prezaštićen i da je realizacija same hipoteke bila dugotrajna. Međutim, ne možemo se složiti sa tim da će to dovesti do pojeftinjenja kredita i pada kamatnih stopa, jer smatramo da će lako zasnivanje hipotekarnih odnosa između hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dužnika dovesti do toga da će građani olako posezati za kreditima. Velika potražnja za kreditima će sigurno dovesti do skoka kamata.
Sa druge strane, postoje uveravanja da će merama fiskalne i monetarne politike država intervenisati i suzbiti rast kamatnih stopa. Praksa će pokazati ko je u pravu, da li mi koji tvrdimo da će doći do skoka kamata zbog velike potražnje za kreditima ili predlagač koji tvrdi da će doći do pada kamatnih stopa.
Problem koji je vezan za evidenciju i evidentiranje svih stvarnih prava i nepokretnosti postoji, on je ogroman i ne datira od skorijeg datuma. On je višedecenijski problem. Nešto je objektivnije prirode zato što je postojalo više sistema u bivšoj SFRJ, evidentiranja nepokretnosti i stvarnih prava nad njima. Nije postojao kompatibilan ili jedinstven sistem evidentiranja, nego je postojalo više tih sistema.
U toj državi nije do kraja sprovedena reforma u oblasti evidentiranja i stvarnih prava. Taj problem se provukao do današnjeg dana, a subjektivno je postojala odgovornost pređašnje vlade – DOS-ove vlade, jer koliko mi je poznato, 2001. godine su čak date i neke donacije iz inostranstva da se srede zemljišne knjige ili sistem koji budemo prihvatili, evidencije nepokretnosti i stvarnih prava, koja se zasnivaju na tim nepokretnostima, baš zbog toga da bi strani investitori, strane banke imale pravnu sigurnost prilikom investiranja i ulaganja novca u našu privredu.
Taj posao iz nepoznatih razloga nije ni započet, a čini mi se da su pare stigle 2001. godine u našu zemlju, ali su na neki volšeban način nestale.
Što se tiče primedbi SRS, one bi mogle da se svrstaju u nekoliko grupa. Moj prethodni kolega, Zoran Krasić, govorio je oko definisanja pojmova u ovom zakonu, predmetima i cilju zakona, pojmu i predmetu hipoteke.
Samo bih se osvrnuo na to da pravna teorija i praksa poznaje hipoteku kao založno pravo na nepokretnosti. Tu je sadržano apsolutno sve što se tiče pojma hipoteke. Predlogom ovog zakona proširuje se pojam hipoteke i van onog što se u tradicionalnom poimanju ili u pravnoj nauci smatra pod pojmom nepokretnosti.
Pa se ide i stavlja u predmet hipoteke – pravo na zemljište, pravo građenja i preče gradnje, prava koja ne mogu biti ni u pravnoj teoriji, a ni u praksi predmet hipoteke.
U tački 6) člana 3. ostavljena je mogućnost da se stavi hipoteka na objekte u izgradnji. To je neka buduća nepokretnost, tako bi mogli da je definišemo – kao buduću nepokretnost. To je neizvesna okolnost da li će ta nepokretnost nastati jednog dana.
Neko može da gradi neki objekat, stan, kuću, zgradu – poslovnu ili za stanovanje, ali to ne znači da će je on i završiti. To je rizik i poverioca i mnogih drugih. Nisu samo u pitanju prava onih koji ulažu, poverioca i obaveze dužnika, nego tu postoje javna prava i opšti javni interesi da se neki objekat izgradi, a pogotovo što je na gradskom građevinskom zemljištu, i kada se tu gradi, znači da država ima interes da to i završi, bez obzira da li je to stambeni objekat, poslovni ili bilo koje druge vrste.
Smatramo da to ne može da bude predmet hipoteke, jer je u pitanju buduća nepokretnost koja je krajnje neizvesna, da li će je biti ili ne.
Takođe, u članu 4. pominje se nov pojam: višestruka hipoteka, a radi se o zajedničkoj hipoteci, gde se hipotekom može opteretiti više nepokretnosti. To je pravna teorija koja poznaje da se u zakon stavlja pojam – višestruko, a sada, zbog čega je to ne znam tačno, to su valjda sinonimi – zajednička, višestruka.
Takođe, u članu 13. pomenute su ništavosti odredaba ugovora o hipoteci i navedeni su razlozi ništavosti. Dobro je što u stavu 1. tačka 2) postoji – nepokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca. Takva odredba bila bi ništava.
Međutim, ta ideja ne ide, ta nit se provlači kroz ceo zakon, tako da imamo četiri člana za koje bismo mogli da kažemo da su u suprotnosti sa idejom ništavosti, koju podržavamo kao stranka. To se odnosi na članove: 27, 35, 37. i 49.
U članu 27. radi se o naknadnim ugovorima, gde se u stavu 1. tačka 1) kaže da može da se ugovori delimični ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na poverioca, umesto ispunjenja duga.
Članovi 35. i 37. se odnose na prenos prava svojine na hipotekarnog poverioca putem aukcijske prodaje i član 49. mislim da reguliše način prestanka hipoteke kada nepokretnost pređe u vlasništvo hipotekarnog poverioca, a samim tim prestaje hipoteka.
Na stanovištu smo da hipotekarni poverilac ne sme da bude uključen, niti sme da stiče svojinu po osnovu hipoteke. Hipoteka, kao akcesoran ugovor, vezana je isključivo i samo za glavno potraživanje.
Znači, hipoteka, ugovor o hipoteci, ne može da postoji samostalno i ona je vezana za glavno potraživanje. Ne sme se dozvoliti hipotekarnom poveriocu da na ovaj način stiče pravo svojine. Ukratko ću obrazložiti i zbog čega to nije dobro.
Baš ovde, u članu 27. kod naknadnih ugovora, decidirano se kaže da se može preneti pravo svojine i da će time prestati obaveza hipotekarnog dužnika. Tu postoji velika opasnost koja može da se pojavi u praksi, a to su prividni ili simulovani ugovori i druga vrsta opasnosti, a to je pojava zelenaških ugovora.
Te dve vrste ugovora, kao zabranjene vrste ugovora, reguliše Zakon o obligacionim odnosima, član 66. Takođe, regulišu se i simulovani ili prividni ugovori i zelenaški ugovori, to je član 141. Zakona o obligacionim odnosima.
To su situacije gde ugovorne strane prikrivaju neki ugovorni odnos sklapajući neki drugi ugovor. Ovde bi se ostavio prostor i mogućnost da se kupoprodaja ili ugovori pod pritiskom, ili korišćenje teške materijalne situacije dužnika ili njegove lakomislenosti, ili nekog njegovog teškog položaja, objektivno može da iskoristi i da se putem realizacije ovakvih hipoteka stvori ogromna razlika između uzajamnih davanja i da se prikrije enormna korist koju bi hipotekarni poverilac na račun ovakvog načina sticanja svojine mogao da ostvari u praksi.
To može da bude vrlo česta pojava u praksi, ne izolovani slučajevi, nego česta pojava, gde bi se prikrivali neki drugi pravni poslovi iza ovakvog načina sticanja svojine.
Poslednja načelna primedba se odnosi na evidentiranje, centralnu evidenciju hipoteke. U Evropi postoje dva sistema, francuski sistem transkripcija, negde od polovine 19. veka naovamo, ili sistem personalnih folija, gde su sticaoci stvarnih prava donosili ugovore kod ovlašćenog državnog organa i vršili upis prema imeniku vlasnika ili sticaoca određenih stvarnih prava.
Drugi je nemačko-austrijski sistem, koji je uglavnom prihvatila naša zemlja, ili sistem zemljišnih knjiga koji se vodi preko katastra. Znači, zemljišne knjige su vezane za katastar i premer katastra, koji je mnogo precizniji i tačniji. Možda jeste sporiji, ali daje veću pravnu sigurnost.
Postojala je još ideja posle Prvog svetskog rata, Geodetskog udruženja, da se vodi jedinstvena evidencija katastra, premera faktičkog stanja na terenu, a i pravnog stanja, ono što zemljišne knjige konstatuju, stvarna prava upisana u zemljišnim knjigama. Da katastar bude taj koji će da vodi i premer i stvarna prava koja su vezana za te nepokretnosti.
U principu, to nije loša ideja i šteta je što se nije krenulo u tu reformu još tada, jer bi sada verovatno imali mnogo čistiju situaciju nego danas.
S obzirom da postoje različiti sistemi vođenja tih evidencija, ogromna razlika između onoga što je faktičko stanje koje postoji u katastru i onog stanja koje je u zemljišnim knjigama, kao pravno stanje nepokretnosti, imamo čitava naselja, čitave blokove zgrada koje se i dan-danas vode kao voćnjaci, njive u zemljišnim knjigama, a u katastru su ubeležene stambene, poslovne zgrade ili neki drugi privredni objekti. Tu postoji ogromna razlika. Sada treba uskladiti to faktičko stanje sa pravnim stanjem.
Ovde je predlagač video da je to jedan ogroman posao – izjednačiti faktičko sa pravnim stanjem, i pribegao je jednoj prečici da bi se izbegli svi ti problemi, formiranjem centralne evidencije koju će voditi Agencija za privredne registre.
Znači, novo telo koje je izuzeto iz katastra, ali će morati da koristi podatke iz katastra, i izuzeto je od zemljišnih knjiga koje se vode u sudu, ali opet će morati da sarađuje sa zemljišno-knjižnim sudom, zbog podataka koje oni imaju. To će stvoriti popriličnu konfuziju.
(Milan Parivodić, sa mesta: Rešićemo to amandmanima.)
SRS je išla u tom pravcu, a vidim da je i kolega Palalić iz DSS isto išao u tom pravcu, da katastar nepokretnosti bude taj koji će voditi celu evidenciju hipoteke.
U stvari, trebalo bi da preuzme vođenje i ovih drugih stvarnih prava koja su vezana za nepokretnosti, naravno, vremenom, to ne može sve odjedanput da se sprovede u delo. Sa te strane smo i mi intervenisali našim amandmanom, gde smo tražili brisanje tih članova koji regulišu rad Agencije.
Mislimo da je zakon mogao da se pripremi mnogo bolje, jer je materija izuzetno ozbiljna, tiče se u krajnjoj liniji svih nas. Ovde je kolega Krasić izneo podatak da mi spadamo u onu grupu zemalja koja je relativno malo opterećena hipotekarnim dugovima. Ovde će se otvoriti širok prostor za podizanje kredita, za zalaganje svojih nepokretnosti, kako onih vanknjižnih, tako, po Predlogu zakona, i budućih nepokretnosti, znači, objekata u izgradnji. Kako će to funkcionisati, pravo da vam kažem, izražavamo veliku sumnju da će to izaći na dobro.
Mislim da bi trebalo usvojiti amandmane SRS, kako bi se poboljšao ovaj tekst i uopšte ova materija, koja je vrlo ozbiljna i proizvodi ozbiljne i pravne, a i faktičke posledice, kako po one koji daju kredite, tako i po one koji uzimaju kredite. Zahvaljujem na pažnji.