Upravo ste citirali taj pravi član Poslovnika. Gospodin Cvetković je bio u važnim razgovorima, pa ga je gospodin Nemanja Šarović samo pomenuo, a on je to iskoristio kao priliku da ovde iznese nešto što niti je rekao gospodin Šarović niti predstavlja stav SRS.
Znači, samo da objasnim u čemu se ogleda neshvatanje stava SRS od gospodina Cvetkovića. Gospodin Šarović je pokušao više puta da vam objasni da je hipoteka jedno sredstvo obezbeđenja potraživanja. Vi ste tokom replike ovde izneli više netačnih stvari.
Prva netačna stvar, da nije kod nas uređena hipoteka. Ona jeste uređena Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, nekada saveznim propisom, a sada je to republički propis, mislim da je od člana 60. i nekog do člana 67. i 68. to je uređeno.
Ručna zaloga i založno pravo, odnosno zaloga na pravima i potraživanjima uređena je odgovarajućim odredbama Zakona o obligacionim odnosima. Upis hipoteke u zemljišne knjige je regulisan takođe zakonom. Zašto do sada ta mogućnost obezbeđenja potraživanja nije korišćena nalazi se pre svega u činjenici da je do pre nekoliko godina 85% svega što postoji na teritoriji Republike Srbije bila društvena svojina, pa državna svojina, pa loše knjige itd. To je jedna stvar.
Međutim, ako je gospodin Cvetković ili bilo ko iz DSS-a hteo da koristi vreme kojim raspolaže ta poslanička grupa, on bi morao da izađe ovde i da nam objasni, pošto demonstrirate veliko poznavanje hipoteke, kako može u članu 3. da bude napisano sledeće.
Znači, predmet hipoteke može da bude 1) nepokretna stvar, slažem se, uz onu ogradu oko založnog objekta, 2) deo nepokretne stvari u skladu sa odlukama o deobi, nakon deobe, slažem se, 3) susvojinski udeo u nepokretnoj stvari - ne slažem se, u suprotnosti je sa osnovnim principima koji važe za zalogu.
Stvar na kojoj se konstituiše hipoteka mora biti individualno određena, prepoznatljiva, definisana, kao takva upisana, ona je čestica, ona je celina. Vi ovde kažete - susvojinski udeo.
Kada pričate o susvojinskom udelu, vi pričate o pravima koja postoje na nekoj nepokretnosti, a ovde se govori o nepokretnosti.
Dalje, da vam pročitam pod brojem 5), to je neprimenjivo. Vi ste, gospodine Cvetkoviću, učestvovali u Skupštini kada se donosio Zakon o planiranju i izgradnji, kako može da se upiše hipoteka na nečemu što nije nepokretnost. Evo ga piše u tački 5) pravo na zemljištu, to nije svojinsko pravo na zemljištu, to nije dokaz da je u svojini tog pojedinca. Pa onda dalje, koje sadrži ovlašćenja slobodnog pravnog raspolaganja. Da ste slušali vašeg koalicionog partnera Pajtića juče kako je vrištao i ukazivao na propuste zakona o planiranju i izgradnji, jer oni u Vojvodini ne mogu da koriste to pravo nikako.
Pa dalje kaže, a naročito pravo građenja. Pravo građenja, kakvo je to pravo, gde je tu nepokretnost. To je pravo po utvrđenim uslovima, to je lično pravo, na ličnim pravima ne može da se konstituiše nikakva zaloga, je li tako ministre? Kako nije, onda vi ne znate obligacije.
Dalje, pravo preče gradnje. Pravo preče gradnje više ne postoji u našim propisima, da li znate vi to ministre, da li ste čitali Zakon o planiranju i izgradnji. Dalje, ili o raspolaganju u društvenoj i državnoj svojini, gde to može, šta radi Bubalo sa ovom privatizacijom, molim vas, vi ste pobrkali šta je nepokretnost, a šta je pravo na nepokretnosti.

Hvala, gospodine Krasiću.
Reč ima gospodin Petar Cvetković. Ima pravo na repliku, s obzirom da je u pitanju stručna diskusija i dobro je da ministar čuje ove stavove.
Izvolite, gospodine Cvetkoviću.

Gospodine Krasiću, iskoristio sam moja tri minuta replike u skladu sa Poslovnikom.
Sada ću vam kratko reći, ukazivanje iz člana 3. stav 1. tačka 5), gde tvrdite da ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja ne predstavlja svojinsko pravo; ono je deo svojine. To je notorna stvar u pravu svojine, odnosno u pravu koje sadrži pravo svojine. Sve ostalo što ste označavali, odnosno čitali, a naročito pravo gradnje, pravo preče gradnje ili raspolaganje u državnoj odnosno društvenoj svojini, upravo objašnjava šta ulazi u pravo slobodnog pravnog raspolaganja. Time je u potpunosti jasna tačka 5) člana 3. zakona o hipoteci.
Neću polemisati oko toga, imaćemo prilike oko vaših amandmana kada dođe vreme, takođe ste izrekli da sam rekao da hipoteka nije uređena pravnim propisima. Rekao sam da je nedovoljno uređena. To je, dozvolićete, velika razlika.
Na kraju, vaša pravna tumačenja, bukvalno rečeno "ne drže vodu". O tome neću više polemisati.
Nadam se da će predlagač, odnosno predstavnik predlagača dati na kraju sva objašnjenja.

Hvala. Po Poslovniku, gospodin Petar Jojić. Izvolite.

Hvala. Dame i gospodo, kada je u pitanju član 3. o kome je bilo reči, nije jasno koja je to definicija prava preče gradnje.
Drugo, da li je potrebna saglasnost, jer je ovo pogrešno tumačenje. Ako je neko gradio kuću na državnom zemljištu, da bi se stavila hipoteka na kuću određenog dužnika, odnosno lica koje želi da koristi prava po osnovu zakona o hipoteci, da li je potrebna saglasnost države? Ako jeste - kog organa, čije će ovlašćenje biti da se upiše hipoteka na kuću određenog fizičkog ili pravnog lica.
Bez saglasnosti državnog organa, pošto je država vlasnik građevinskog zemljišta, podrazumevam ako je zemljište individualno vlasništvo fizičkih ili pravnih lica. Ali, ako je pogotovo vlasništvo fizičkih lica, građanin je dobio građevinsku dozvolu da gradi kuću, sagradi je i treba da je upiše u zemljišne i katastarske knjige. Dobijajući dozvolu, on istovremeno dobija pravo korišćenja na zemljištu državne svojine.
Da li je ovde potrebna, nije jasno, saglasnost države, u konkretnom slučaju - da li će to davati lokalna samouprava, jer još uvek nije preneto pravo raspolaganja lokalnoj samoupravi, već država raspolaže državnim zemljištem? Ako je to tako, onda nadležni državni organ Republike Srbije moraće, u svakom slučaju, kada se uspostavlja hipoteka, da da saglasnost za stavljanje hipoteke.
Jer, ukoliko dođe da dužnik nije izmirio obaveze koje je preuzeo po osnovu ugovora o hipoteci, i dođe do prodaje njegovog objekta, u tom slučaju korišćenje zemljišta prelazi na novog eventualnog kupca ili poverioca, ako on bude učestvovao u otkupu kuće, odnosno nepokretnosti koja je opterećena.
Postavlja se pitanje što se tiče pokretnih stvari. Veliki je rizik i za poverioca i za dužnika. Zašto? Imate situaciju da, ako ovaj zakon bude usvojen, predmet hipoteke može da bude slika Paje Jovanovića. Šta ćemo sada, ona je okačena na zidu, u stanu iznad tog vlasnika stana dođe do havarije ili pucanja cevi, voda krene niz zid, ode slika, upropasti se slika, ošteti se i nema onu vrednost koju je imala u vreme uspostavljanja hipoteke.
Kako i na koji način kod pokretnih stvari treba obezbediti i osigurati gde će se nalaziti, ko će da ih procenjuje i kako će da se čuvaju? To je veliki problem. Jer, ako dođe do oštećenja stvari, onda u tom slučaju neće moći niko da se nadoknadi, pa ni onaj ko je tražio hipoteku. Hvala.

Hvala vama.
Po Poslovniku reč ima gospodin Šarović. Izvolite.

Gospodine predsedniče Skupštine, molio bih da pustite ministra da sasluša još par ovih načelnih primedbi, a kasnije ćemo u raspravi o pojedinostima imati priliku za ostalo.
Da vi niste dobro raščistili šta je hipoteka, šta je založni objekat, šta je pravo na nešto drugo i da li je hipoteka na objektu ili na pravu, najbolje pokazuje član 38. Poslanička grupa SRS amandmanom je predložila brisanje ovog člana.
Stav 1. kaže: "Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji". Vi polazite od toga da je predmet hipoteke objekat u izgradnji, a onda kažete da se prodaja objekta u izgradnji, radi namirenja, vrši ustupanjem prava gradnje. Dakle, ne razlikujete pravo na gradnju, pravo gradnje koje se utvrđuje rešenjem; dobijete pravo, građevinsku dozvolu da nešto gradite i objekat. Šta ako taj budući objekat, objekat u izgradnji nije ni započet?
Znači, vi, u skladu sa ovim zakonom, možete uspostaviti hipoteku nad objektom koji nije ni započet, ali postoje sve uredne dozvole. Uspostavite hipoteku, dođe založni poverilac, pita - gde je stan koji treba da prodam, vidi da stana nema, da postoji samo građevinska dozvola.
Umesto da prodajete objekat koji ne postoji, vi onda vršite namirenje ustupanjem prava na gradnju. Koliko vredi to pravo na gradnju? Može li se meriti pravo na gradnju sa gotovim objektom? Da li taj ko je poverilac i ko je prihvatio, da bi obezbedio neko svoje potraživanje, hipoteku nad stanom, treba prvo da napravi taj stan da bi ga prodao. Naravno da ne treba. To je potpuno besmisleno.
To vam dokazuje da vi niste dovoljno bili dosledni i niste raščivijali, što se ovde kaže, šta je nepokretnost, šta je založni objekat, na čemu može da se uspostavi hipoteka, na čemu ne može i šta je hipotekovana nepokretnost, a šta je pravo na gradnju.
Dakle, to su različite stvari, različita je i vrednost. Znači, ne može se upoređivati vrednost izgrađenog stana sa vrednošću prava na gradnju. To su kategorije koje nisu ni približne. Ovo može da vodi jedino zloupotrebama.
Da nam ne zamerite, brisanjem ovog člana ovde se prevashodno poverilac štiti, da ne kažete da mi brinemo samo o dužnicima. Dakle, mi brinemo o svakome ko je savestan, nebitno da li je to dužnik ili poverilac.
Konkretno, brisanjem odredbe člana 38. štitimo poverioca, jer ne želimo da neko dovede bilo koga - da li je banka, privatno lice - u zabludu da neka nepokretnost postoji, a da je u stvari izdato samo pravo na gradnju. Hvala.

Hvala. Reč ima gospođica Nataša Jovanović. Izvolite.

Uvažena gospođo Pop-Lazić, dame i gospodo narodni poslanici, kada je najavljivan zakon o hipoteci, iskrena da budem, u razgovoru sa kolegama, pravnim ekspertima iz SRS koji su danas svoj stručni stav o pravnom aspektu i nekim tehničkim nedostacima i nepreciznostima zakona govorili, možda sam mogla da kažem, dobro je, država će da dobije zakon o hipoteci zato što u procesu ekspanzije i stambenih kredita i svega onoga što građani željno očekuju u smislu eventualne promene svog životnog standarda ili uslova života, da je taj zakon, dok nisam dobila nacrt, odnosno sada tekst zakona, nešto što će umnogome da reši jednu barijeru koja se pred svakim pojavi kada nogom kroči u neku od banaka.
Kako u ovu prvu, sa kojom je državna korporacija potpisala ugovor o dodeli stambenih kredita, tako i sa svim ostalim, i sa onima koje po čisto tržišnim uslovima posluju kod nas u zemlji, koji su bitno drugačiji nego oni na zapadu, i zbog visine kamate, i zbog načina na koji poverilac traži da se obezbedi od strane dužnika, pa su zato i sve ove primedbe poslanika SRS, koji su sa pozicije pravne struke govorili o nedostacima zakona o hipoteci, i te kako opravdane.
One su utemeljene i u činjenici da je zakon nedefinisan i da je više primenljiv u nekim drugim zemljama, i sa razvijenom tržišnom privredom, i sa uređenim prometom nepokretnosti. Nekretnine kod nas u zemlji i promet nekretnina jesu jedan od visokih oblika, ne mogu da kažem otvoreno kriminala, ali brzog sticanja zarade, bogatstva, raznoraznih sumnjivih poslova i jedne velike opasnosti za građane Srbije da će, pod naletom i ekspanzijom navodno povoljnih uslova koje banke nude, a sada posle usvajanja ovog zakona, da pomisle da je njihov životni ili decenijski problem rešiv.
Prvo, ono što je činjenica i govoriću sa tog ekonomskog aspekta primene ovog zakona, gospodine ministre, možda je bila vaša namera ili želja da kažete građanima sada kako će lakše zbog objekta u izgradnji, na koji će moći da se položi hipoteka, da dođu do krova nad glavom, ali to sada stvara još jednu mogućnost za netržišno poslovanje u najmanju ruku.
A to ću vam konkretno na primeru grada Kragujevca reći, kada je u pitanju prodaja tog budućeg objekta koji je definisan kao objekat nepokretnosti u izgradnji. Činjenica je da prvo država nema popis svoje imovine. Drugo, u gradu Kragujevcu u kome živim, 95 do 97% nekretnina nije uknjiženo. Novi Beograd je, po zemljišnim knjigama, močvarno zemljište.
Svi stambeni blokovi, sva naselja i svi poslanici da izađu, i to zaista nije smešno, jer ako odete kod zemljišno-knjižnog sudije, a samo je jedan takav gospodin, doduše vredan i marljiv sudija, koji vrši uknjižbu i za Novi Beograd i za Zemun, reći će vam da on nije u stanju da reši neke slučajeve i predmete i zahteve za uknjižbom unazad pet ili deset godina.
Lično znam za jedan takav slučaj poznanika koji i dan-danas ne uspeva, pored zahteva od pre pet godina, da uknjiži svoj stan preko puta hotela "Jugoslavija", samim tim i vrednost mu je manja i ne može da ga proda. Agencije koje se sada uključuju u proces davanja i ekspanzije kredita od strane banaka špekulišu sa tim, a to znaju kako Kragujevčani, poslanici koji su odavde, a to zna i gradonačelnik Kragujevca, koji nikada nije ovde, kada se raspravljalo gotovo ni o jednom zakonu, pa tu prisutni kolega Vučićević, koji je čak iz vlasti, i moja malenkost, ne mogu da izvrše promet nepokretnosti, a da ispune uslov banke koja im nudi te kredite zato što taj budući vlasnik nema šta da položi, jer stan nije uknjižen.
Kakva je razlika između buduće novoizgrađene zgrade i te stambene jedinice i one koja je napravljena, kao što je stambeni objekat u kome sam odrasla i živela, koja naplevljen 1973. godine i koji nije uknjižen u užem gradskom jezgru grada Kragujevca, i novog objekta čija cena je u Kragujevcu, koji je potpuno privredno posrnuo, kao cena kvadratnog metra na Menhetnu. Kreće se od 1.200 do neverovatnih 1.400 evra.
Onda će vam ti predstavnici građevinsko-urbanističke mafije reći, pa šta vi hoćete, oprema je takva i takva, pa to je nova gradnja, a mnogo kvalitetniji stanovi, doduše oni kojima možda treba malo da se urede ili da se adaptiraju sa nekom skromnom sumom sredstava, za kvadratni metar u istom gradu, u centru grada, koštaju 600 ili 700 evra. Ali, ti stanovi nisu uknjiženi, nije močvara ali se vodi kao neko poljoprivredno dobro ili u imovinsko-pravnom smislu apsolutno nerešeni slučaj.
Ovde je gospođa Pop-Lazić, predsedavajuća, jedan od najuspešnijih predsednika opština u Srbiji, predsednik opštine Zemun, u kojem smo mi, dolaskom 1996. godine na vlast, zatekli jedan haos kada su u pitanju zemljišno-knjižni upisi nekretnina, i situacija u kojoj i dan-danas je slučaj izražen, recimo Gajeve ulice, jedne od najlepših i glavnih gradskih ulica u opštini Zemun.
U toj ulici ima nekoliko stambenih zgrada koje su napravljene odmah posle Drugog svetskog rata, možda krajem četrdesetih i početkom pedesetih godina. Građani koji su tada kupovali te stanove su uzimali kredite od tadašnje Hipotekarne banke.
U međuvremenu se desilo da se kasnije, opet nekom pravnom radnjom, kao pravni sledbenik Hipotekarne banke, ona inkorporiše u Beobanku, a volšebno je nestala sva dokumentacija i svi zemljišno-knjižni podaci o hipoteci koju su građani položili na te nekretnine.
Sada su u pitanju njihovi naslednici, jer su ko zna od kada ti stanovi otplaćeni. Kakva je nama garancija, gospodine Parivodiću, da to neće da se desi sa budućim centralnim registrom i da neće da se opet, naravno sada se vode sudski sporovi koji traju i traju, da se dešava jedna takva situacija između centralnog registra i suda.
Nema nikakve pravne zaštite, to je tačno, o čemu su govorili i poslanici SRS koji su izlagali pre mene. Eksplicitno zakon štiti poverioca i malopre se javljao jedan kolega koji kaže, pa šta, svaki budući dužnik, onaj koji je zainteresovan da kupi neku nekretninu, u startu zna šta ga očekuje i sa čim mora da se suoči. Onda je to po sistemu uzmi ili ostavi, drugog izbora nemate.
Gde ćete vi da nađete drugi i bolji uslov nego kod onih banaka koje to na našem tržištu nude i koje su sada apsolutno kao beli medvedi zaštićene ovim zakonom koji nam predlažete i koji će očigledno, bez usvajanja amandmana SRS, jer je takvo i vaše mišljenje, odnosno mišljenje Vlade, mada ćemo to već da vidimo, pokušaćemo u danu rasprave u pojedinostima da vas ubedimo, da bude ovako u ovom tekstu usvojen.
Hipotetički da govorimo o objektu u izgradnji, ne samo zbog toga što će doći do neverovatnog skoka i porasta ionako visokih cena, na malopređašnjem primeru videste da je to nešto što je neprihvatljivo, i ne samo to, nego i zbog teškoća oko građevinske dozvole, upotrebne dozvole i svega onoga što prati onaj čuveni zloglasni Zakon o planiranju i izgradnji, koji je odavno trebalo, i zbog sakupljenih, od strane SRS, preko milion potpisa, i zbog svih drugih manjkavosti, zato što je zaista otežao život građanima Srbije, da bude stavljen van snage.
Mi smatramo da celokupnu ekonomsku situaciju u našoj zemlji ne može da prati jedan ovakav zakon, ma koliko da je on, u ovakvom ili sličnom tekstu, prisutan u nekim drugim razvijenim zemljama. Amandmane koje je podneo gospodin Krasić, o čemu je govorio, pre svega amandman na član 3, odnosno potpuna izmena člana 3. i definicije toga šta je založeni objekat, primereniji je i kategoriji svojine koju poznaje Ustav Republike Srbije. I zbog toga, to ću vam reći zbog ove tačke 1) koja piše ovde, jednog slučaja koji predstavlja potencijalnu opasnost za izmenu...
(Predsedavajuća: Gospođice Jovanović, molim vas da privedete kraju, jer je vreme već isteklo.)
... svojinskih odnosa kada je u pitanju buduća privatizacija Vojvođanske banke i zime ću da završim.
Vi znate, a pretpostavljam i mnogi poslanici koji su sada ovde u sali, i javnost, pre svega, u Vojvodini, da Vojvođanska banka ima hipoteku nad zemljom, i to ogromnim površinama određenih kombinata koji su dužnici Vojvođanske banke. Iako nas je Mlađan Dinkić ubeđivao, prilikom donošenja Zakona o bankama, da je ta hipoteka izuzeta iz buduće privatizacije Vojvođanske banke, koju je on sam najavio, mi raspolažemo podacima da to nije tačno. Celokupna buduća namena tog zemljišta može da bude promenjena kroz vlasništvo budućeg kupca Vojvođanske banke.
Ovo su samo neki primeri iz života, što bi se reklo. Rekli su poslanici SRS da je ovaj zakon u koliziji sa mnogim drugim pozitivnim zakonskim propisima, ali mislim da niko nije spomenuo Zakon o izvršnom postupku, naročito kada je u pitanju član 25. tačka 3) i mogućnost da poverilac izabere, o čemu je ilustrativno govorila i gospođa Radeta, kako će da naplati i odakle, šta mu je povoljnije i atraktivnije, svoj dug.
Nema pravo žalbe na procenu veštaka, zato što je i mogućnost podmićivanja i korupcije, koja je prisutna u veštačenju, a koja je prepoznatljiva u našem društvu, takođe jedan metod zloupotrebe. Nema nikakve sudske zaštite.
Jednostavno, ovaj zakon je za građane Srbije nepovoljan, zato što nije pronađen model, iako ste o tome mogli mesecima da razmišljate, da biste na neki način, kao država i kao korporacija, koja je garant vraćanja tih kredita, napravili neki sporazum i ugovor sa bankama, ali sa druge strane i omogućili građanima zainteresovanim za stambene objekte, kako i privrednicima, da mnogo lakše, kroz drugačiji način i uslove, dođu do željenih sredstava i do objekata za namenu koja im je potrebna.

Pošto na listama poslaničkih grupa više nema prijavljenih za reč, pre zaključivanja načelnog pretresa, pitam da li žele reč predsednici, odnosno predstavnici poslaničkih grupa ili još neko ko nije iskoristio svoje pravo iz člana 93. Poslovnika?
Ministar Milan Parivodić.