Hvala.

Pošto se više niko od predsednika, odnosno ovlašćenih predstavnika poslaničkih grupa ne javlja za reč, nastavljamo sa radom.

Obaveštavam vas da su sprečeni sednici da prisustvuju sledeći narodni poslanici: Vesna Martinović i Jovana Jovanović.

Saglasno članu 86. stav 2. Poslovnika Narodne skupštine, obaveštavam vas da sam ovu sednicu sazvala u roku kraćem od roka utvrđenog članom 86. stav 1. Poslovnika Narodne skupštine, zbog potrebe da skupština što pre razmotri predloge zakona iz dnevnog reda, koji je utvrđen u zahtevu Vlade za održavanje vanrednog zasedanja.

Poštovane dame i gospodo narodni poslanici, uz saziv sednice 12. vanrednog zasedanja Narodne skupštine Republike Srbije u 2015. godini, koja je sazvana na zahtev Vlade, saglasno članu 106. stav 3. Ustava Republike Srbije, član 48. stav 3. Zakona o Narodnoj skupštini i članom 249. Poslovnika Narodne skupštine, dostavljen vam je i zahtev za održavanje vanrednog zasedanja Narodne skupštine sa određenim dnevnim redom sadržanim u tom zahtevu.

Kao, što ste mogli da vidite za sednicu Dvanaestog vanrednog zasedanja Narodne skupštine u 2015. godini određen je sledeći

D n e v n i r e d

1. Predlog zakona o izmenama i dopunama Zakona o hipoteci i

2. Predlog zakona o potvrđivanju Sporazuma između država, članica Severnoatlantskog ugovora i ostalih država učesnica u Partnerstvu za mir o statusu njihovih snaga, sa dodatnim protokolom Sporazuma između država članica Severnoatlantskog ugovora i ostalih država učesnica u Partnerstvu za mir o statusu njihovih snaga i narednim dodatnim protokolom o Sporazumu između država članica Severnoatlantskog ugovora i ostalih država učesnica u Partnerstvu za mir o statusu njihovih snaga.

Prelazimo na rad po dnevnom redu.

Saglasno članu 90. stav 1. Poslovnika Narodne skupštine, obaveštavam vas da sam pozvala da današnjoj sednici prisustvuje dr Dušan Vujović, ministar finansija; Nikola Selaković, ministar pravde; Srđan Kokotović, državni sekretar u Ministarstvu finansija; Zlatko Milikić, pomoćnik ministra finansija; Dejan Hadžić, viši savetnik u Ministarstvu finansija; Maja Kosovčević, vršilac dužnosti direktora Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita i Radomir Matijević, savetnik u Nacionalnoj korporaciji za osiguranje stambenih kredita.

Pre otvaranja načelnog pretresa želim samo da vas obavestim radi organizacije rada da ćemo popodnevni deo sednice početi u 15 do četiri i trajaće tri sada.

Znači samo 15 minuta ranije, jer su pojedini šefovi poslaničkih grupa zamolili zbog nekih svojih obaveza, a i Vlada.

(Aleksandra Jerkov, s mesta: Nije po Poslovniku.)

Jeste po Poslovniku, ali čitajte čitav Poslovnik. Znači Vlada može da zahteva i drugo vreme i drugi datum.

Znači Poslovnik nisu samo tri člana, nego sve. U 15 do četiri ćemo početi i to znaju oni koji mogu i moraju prvi da postavljaju pitanja, na njih se najviše odnosi, na samostalne i na najmanje grupe da dođu 15 minuta ranije.

Molim poslaničke grupe, ukoliko to već nisu učinile, da odmah podnesu prijave za reč sa redosledom narodnih poslanika.

Saglasno članu 157. stav 1. Poslovnika Narodne skupštine, otvaram načelni pretres o Predlogu zakona o izmenama i dopunama Zakona o hipoteci.

Da li ministar Vujović želi reč, da obrazloži Predlog zakona? (Da)

Hvala, izvolite. Reč ima dr Dušan Vujović.

Hvala.
Mi smo se pre svega nekoliko dana nalazili u ovoj sali kada smo diskutovali o drugom paketu zakona. Jedna od tačaka dnevnog reda prošli put je bio kredit kojim se unapređuje katastar, rečeno kolokvijalno.
Danas je na dnevnom redu Predlog zakona o izmenama i dopunama Zakona o hipoteci, koji ima veliki broj važnih izmena, pre svega suštinski, a onda i pravno tehnički i u pravno-tehničkom delu očekujem da će poslanici koristeći pravo amandmana pomoći da dođemo do najboljih rešenja.
Ovo nije jednostavna oblast. Za mene kao ekonomistu je jako važno da hipoteka se nalazi u osnovi jednog od ključnih instituta tržišta, to je zaštite vlasnika i korišćenje vlasništva koje je regulisano, upisano, itd, kao osnove dužničko-poverilačkih odnosa, kao osnove finansijske discipline u sistemu kao osnove da privreda funkcioniše efikasno i u skladu sa svetskim standardima.
Mi ćemo moći da privučemo prave velike investitore tek kad budemo imali oblast tretiranja vlasništva, uključujući hipoteke uređene na način na koji je to uobičajeno u svetu i ne samo definisano u zakonu, nego sprovedene na način na koji je to uobičajeno u svetu.
Konkretni predlozi koji su radne grupe koje su na ovome radile više meseci predložile, biće predmet diskusije u ponedeljak.
Danas opšta rasprava bi trebala, po meni, da ostavi prostor da svi zajedno bolje razumemo šta je to što pokušavamo da postignemo ovim izmenama i dopunama zakona.
Ovim se pre svega unapređuju opšti uslovi poslovanja na tržištu u Srbiji i opšti uslovi definisanja, jednih od ključnih instrumenata finansijskog sistema koji ima ozbiljne probleme sa merenjem, ocenjivanjem i realizacijom rizika koji se javljaju u davanju kredita, lizinga i svih ostalih instrumenata koji tu postoje,
Namera ovih izmena je da se otklone u praksi uočeni nedostaci postojećeg zakona u cilju boljeg položaja kreditora na tržištu Republike, znači zaštita svih kreditora, poverilaca, veća zaštita dužnika istovremeno.
Znači dužnici moraju da budu u situaciji ne da im je hipoteka upisana na silu i da su oni robovi, nalaze se u dužničkom ropstvu, nego da tačno znaju koja prava imaju i na koji način mogu ta svoja prava da štite, koliko su ušli u obaveze prihvatanjem hipoteke i kakva ih sudbina očekuje.
Treće, to je ubrzanje ukupne finansijske privredne aktivnosti u zemlji. Do sada, vi znate da je realizacija mnogih instituta tržišta kod nas ulazila u procese koji beskonačno traju i time se faktički dovodilo u pitanje smisao tih transakcija. Ugovori, hipotekarni krediti i ostali instrumenti koji su se godinama nalazili u nekom stanju nerealizacije, nikome ne pomažu.
Mi se nalazimo u procesu nalaženja rešenja za kredite koji se ne servisiraju na vreme, IMPL, i očekujemo da će paralelno sa ovim unapređenjima u Zakonu o hipoteci i da ćemo imati mnogo bolje uslove na finansijskom tržištu i ono što je najvažnije, da ćemo smanjiti tzv. „kamatne marže“ koje se danas nalaze na prohibitivno visokom nivou. Pri kamatnim maržama od 6, 7, čak i više posto ni jedna privreda u svetu ne bi mogla da funkcioniše, da generiše ekonomski rast, da otvara nova radna mesta. Prema tome, sve ovo što radimo, radimo sa ciljem unapređenja finansijskog sektora, institucija, odnosno instituta tržišta i boljeg i transparentnijeg poslovanja.
Četvrto je razrada i dorade terminološkog preciziranja pojedinih termina koji se ovde koriste, pošto su u međuvremenu doneti zakoni koji su uveli neku novu terminologiju, uključujući i zakone koji su nedavno doneti u ovoj oblasti, preciznije ću o tome govoriti za minut-dva.
Predložena rešenja bi trebalo da dovedu do reafirmacije van sudskog postupka namirenja iz vrednosti dobijene prodajom hipotekarne nepokretnosti. To je glavni oblik realizacije, pogotovo u slučaju hipotekarnih kredita na kuće, na lizing automobile i slične stvari. Praksa je da to u svetu uglavnom uopšte ne ide na sud nego se rešava vansudskim izvršenjem na koje svi pristaju u prethodnoj fazi dobijanja tih instrumenata.
Mislim da je jedno od rešenja za reformu našeg sudskog sistema da se ne bavi onim stvarima koje su pravno u stvari čiste u momentu stupanja u obavezu i prema tome da svi prihvate da je realizacija i vansudsko izvršenje sastavni deo prihvaćenog sistema vrednosti.
Kod nas se obično dešava da ljudi to previđaju, kada stupaju u obaveze i onda se kasnije svi vraćaju u sud koji de fakto blokira, onemogućava izvršenje. Time imamo hiljade i hiljade sporova koji blokiraju i ličnu imovinu i, što je mnogo važnije, resurse u privredi i samim tim i privrednu aktivnost.
To treba da dovede do višeg stepena pravne i ekonomske sigurnosti svih učesnika u poslovima koji podrazumevaju uspostavljanje hipoteke kao jednog od najvažnijih sredstava obezbeđenja potraživanja.
Preciznije, novine koje se uvode ovim izmenama i dopunama zakona su sledeće. Prvo, eksplicitno se navodi da hipotekarni poverilac ima prava na vansudsku izvršnu hipoteku i može svoje namirenje da ostvari bilo sudskim, bilo vansudskim putem. Znači, njegov je izbor kako će to da uradi. Drugo, omogućava se poveriocima, naročito kod sindiciranih, tj. udruženih zajmova, da odrede jedno lice koje će se formalno starati o njihovim pravima i obavezama u svakom trenutku. Određuje se jedan račun, tzv. eskorov račun, na koji idu svi prihodi od prodaje hipotekarne vrednosti i onda se poverava pravo nekome ko upravlja tim računom da svim poveriocima koji su upisani na pravičan način raspodeli prihode koje su ostvarili. Time se rešava jedan od ključnih problema koji se kod nas godinama ponavlja, a to je da hipotekarni poverioci ne mogu da se dogovore na koji način da podele ostvarene prihode.
Znači, sve su ovo primedbe unapređenja, koje su zasnovane na praksi poslednjih desetak godina kod nas, konkretnim primedbama i sugestijama koje smo dobili.
Ponavljam, očekujem da vi dopunite to daljim izmenama i dopunama koje će unaprediti tekst predloženih izmena i dobiti finalnu varijantu zakona koja će odgovarati našim potrebama.
Drugo, omogućuje poveriocima da biraju formu ugovora, pogotovo u slučaju nadhipoteke. Treće, dozvoljava zaključenje naknadnih ugovora u slučaju kada je predmet hipoteke, postoji upisan samo jedan hipotekarni poverilac, kao i prava svih ostalih hipotekarnih poverilaca.
Naredni skup novina koji se predlaže izmenama i dopunama zakona odnosi se na transparentnost u celom postupku. Transparentnost mora da bude recimo od faze izdavanja opomena, dostava rešenja, određivanja pravila za raspodelu sredstava. Sve mora da bude urađeno na vreme. Sve zainteresovane strane moraju da budu upozorene, obaveštene na vreme. Imali smo slučajeve u prošlosti gde se to formalno-pravno radilo, ali su obaveštenja stavljanja na lokalne oglasne table, na intranet, koji nikome nije bio dostupan i na slične forme informisanja koje de fakto samo formalno ispunjavaju uslove, a ne pružaju mogućnost svim zainteresovanima da budu obavešteni o tom procesu.
Konkurencija i transparentnost su presudni elementi ovog procesa i ovaj zakon omogućava da se to ostvari.
Kao što sam pomenuo, agent za raspoređivanje sredstava je novitet koji ovaj zakon uvodi, koji treba da poboljša i brzinu i transparentnost procesa. Naravno, kod ovoga su i neke tehničke izmene prošlog zakona urađene, čime su eliminisane neke stvari koje ustvari nemaju smisla. Ako se prvi hipotekarni poverilac naplati prodajom hipoteke, ostali upisi gube smisao. Prošli član 49. je imao to da se zadržavaju prava drugih upisnika, ali pošto se predmet hipoteke izgubio, prema tome, to nema više smisla. Mi smo izvršili prilagođavanje zakona koji ekonomsku i pravnu logiku dovodi do nekog smisla.
Pomenuo sam već da ove izmene i dopune zakona štite dužnika. Novine su da se podrazumeva kako se tretira kamata u ovom procesu, na kom se nivou ona određuje, kako ona ulazi u obaveze koje se štite hipotekom. Kod nas postoji čitav niz otvorenih pitanja povodom kamate. Mislim da ovaj zakon uvodi malo više reda i opredeljuje da se primenjuje kamata koja je definisana pojedinim ugovorima, a primenjuje se zakonska i zatezna kamata, koje su definisane zakonom samo ukoliko to nije urađeno osnovnim pravnim instrumentima kojim se uvodi hipoteka.
Prema tome, ako ste sklopili ugovor o hipotekarnom kreditu na stan, kojim su definisane i osnovna i zatezna kamata, nema potrebe da se primenjuju drakonske kamate, zatezne kamate koje kod nas u praksi postoje.
Dužnici se štite i time, ne znam kako taj termin da prilagodim srpskom, ali da dužnici ne budu šikarni, da ne budu tretirani loše u tom procesu. Oni su ravnopravna strana u tom procesu. Banke i svi poverioci moraju da shvate da bez vrednih dužnika ne postoji, dužničko-poverilački odnos mora da bude i podjednako važan sa obe strane. Banke moraju da poštuju svoje klijente i ovaj zakon se trudi da podigne status dužnika na nivo koji je vredan poverenja. Na kraju krajeva, banke žive od doplata koje ostvaruju prema kamate i dužnika.
Preciziraju se odredbe o sadržaju opomene o prodaji. Isto tako, utvrđuje se pitanje, dodaje se mogućnost prodaje nepokretnosti neposrednom pogodbom. To je novina koja će verovatno u praksi pokazati svoju vrednost. Očekujem da ćemo u raspravi imati mogućnost da o tome detaljnije razgovaramo.
Konačno, jako je važno što ovaj zakon nudi mogućnost da se ubrzaju svi postupci i određuje rok od 18 meseci da se završe svi postupci sa precizno definisanim podrokovima od objave, koju sam već pomenuo, do svih faza u ovom procesu.
Uvodi se i obaveza blagovremenog objavljivanja i zakazivanja javne aukcije i svih drugih ključnih elemenata. Na kraju, kratka napomena oko terminološkog preciziranja pojedinih termina iz prethodnog zakona. Usklađivanje sa novim zakonima važno je da se stvarno-pravna priroda hipoteke usaglasi sa Zakonom o javnom beležništvu, koji je nedavno usvojen.
Predviđa se da se klauzula intabulanti može dodati u posebnoj ispravi, imajući u vidu da ona pripada momentu izvršenja, ne zaključenja ugovora. Definišu se forma i sadržina potrebne da bi ugovor o hipoteci, odnosno založna isprava, imali snagu izvršne isprave, koja je jako važna za vansudsko izvršenje. Preciziraju se u pogledu forme i pravno dejstvo prema trećim licima u slučaju ustupanja potraživanja. To je jako važno i tu postoje neka ograničenja kod nas koja nam onemogućavaju da to radimo kao što se to radi u svetu, a to je da se omogući sekundarno tržište svih instrumenata koji su zasnovani na hipoteci. U svetu je to jedan trend koji već dvadesetak godina traje, u kome banke i osnovne finansijske institucije koje direktno rade sa klijentima koriste svoje poznavanje klijenata.
Znači, imate lokalnu banku koja zna klijente, ali nije idealno pozicionirana na finansijskom tržištu da obezbeđuje dugoročne izvore sredstava. Ona de fakto ugovara dugoročni kredit, hipotekarni kredit, ali neposredno posle toga prodaje taj instrument institucijama koje su mnogo bolje pozicionirane da na finansijskom tržištu obezbeđuju sredstva.
Znači, lokalne banke, male banke i ne pokušavaju da skupe izvore, na 30 godina, koliko je često u svetu rok za hipotekarne kredite, nego odmah te instrumente prodaju većim institucijama koje pod boljim uslovima, u većim iznosima to na tržištu refinasiraju.
Kod nas to trenutno nije moguće, kod stambenih kredita. Prema tome, posle ovog zakona biće potrebne izmene i drugih zakona, koje bi omogućile potpuno i efikasno funkcionisanje pravnih instituta tržišne privrede koje ovim izmenama dopunjujemo i dovodimo do finala. Hvala.

Hvala.
Da li izvestioci nadležnih odbora žele reč? (Ne.)
Prvi ima reč narodni poslanik Zoltan Pek.

Hvala.
Poštovana predsednice, gospodine ministre, dame i gospodo narodni poslanici, pred nama je Predlog izmena i dopuna Zakona o hipoteci. Čitajući ovaj zakon, ja sam tumačio kao ekonomista ovaj zakon, pošto nisam pravnik, a po struci sam bankar. Kao bivši bankar, tako sam tumačio ovaj zakon i shvatio da će ovaj zakon koji je pred nama sigurno poboljšati našu privredu, ako tako mogu da kažem.
Kada ljudi čuju reč hipoteka, stalno se povezuje sa rečju kredite. Nažalost, u našem društvu teško možemo naći takvog čoveka koji još nije uzeo kredit ili da nema kredit. Oni koji daju kredite, uzimaju tzv. sredstva za obezbeđenje potraživanja. Ovde su menice u pitanju, jemstva, sad u najnovije vreme životno osiguranje i ostaje hipoteka na nekretninama, na nekretninama koje imaju dosta veliku vrednost, što je u vezi kredita koliko je veliki kredit koji uzimaju i građani ili bilo koja firma u našoj zemlji.
Nažalost, u dosadašnjoj praksi je bilo da naplata potraživanja preko, koji je obezbeđen sa hipotekom, teško je išlo u praksi. U mojoj životnoj praksi, nažalost, pet ili šest posto naplate je bio sa hipotekom ili prodajom nekretnine na kojoj je bila postavljena hipoteka. Sa ovim zakonom ćemo rešiti ovaj problem i ubrzaćemo naplatu ovih potraživanja koji su osigurani sa hipotekom.
Ja mislim da je pozitivno doneti ovaj zakon, jer će se ubrzati naplata celog potraživanja i ovo će uticati na ekonomsku i pravnu sigurnost učesnika u poslovima gde se hipoteka traži kao sredstvo za obezbeđenje potraživanja. Mislim da će se poboljšati položaj kreditora na tržištu, a pored toga, nadamo se, ubrzaće se ulaganja u našu privredu.
Istakao bih nekoliko važnih članova ovog zakona, a koji su bitni, kao što je gospodin ministar rekao, u vezi kamata. U članu 2. je određeno kako se kamata obračunava, u kojoj prilici se obračunava zatezna kamata. Ako je već u ugovoru, onda se ugovorena kamata uzima kod ugovora.
Kod člana 9. mislim da je pozitivno što se daje mogućnost poveriocu da traži dodatno obezbeđenje. Ako je dužnik, često je u našoj praksi, nesavestan vlasnik hipoteke i onda nanosi neku štetu na toj nepokretnosti, koja je stavljena pod hipoteku, i po ovom članu poverilac može tražiti dodatno obezbeđenje. Mislim da je to pozitivna stvar u celom dužničko-poverilačkom odnosu.
Kao što je rečeno, do sada u praksi nije postojalo da su opomene dobili oni hipotekarni poverioci koji su bili drugog ili trećeg reda. Sada po ovom zakonu, ako se šalje opomena, opomena se šalje i dužniku i ostalim hipotekarnim poveriocima koji imaju potraživanje, a koje je obezbeđeno hipotekom na istu nepokretnost.
Član 7. isto donosi značajnu novinu. Rešava problem zabeležbe hipotekarne prodaje vansudskim putem. Ako u roku od sedam dana od prijema zabeležbe, registar nepokretnosti upisuje ovu zabeležbu i odmah šalje rešenje hipotekarnom poveriocu, dužniku, ponekad i vlasniku, jer ponekad vlasnik nije dužnik te hipoteke ili nepokretnosti, kao i ostali hipotekarnim poveriocima koji su obezbedili svoje potraživanje na dotičnu nepokretnost ili imovinu.
Bitna novina kod ovog člana jeste da i zahtev za upis zabeležbe hipotekarne prodaje može podneti svaki hipotekarni poverilac, bez obzira koji je u redu, bez obzira na red prvenstva. Do sada je u praksi bilo dosta problema, jer bio je neko drugog ili trećeg reda u zabeležbi na listi nepokretnosti i oni do sada nisu mogli to da odrade. Morali su da sačekaju red da bi se rešio prvi slučaj, pa tako redom.
U ovom zakonu imamo još tačno definisano kako se može prodati hipoteka ili prodati nekretnina koja je stavljena pod hipoteku. Ovde je reč o aukcijskoj prodaji i naravno da je navedena neposredna pogodba. Ovde kod neposredne pogodbe je istaknuto da vrednost neposredne pogodbe ne sme biti manja od 90% procenjena vrednosti nepokretnosti. Mislim da će se u praksi teško rešiti da dođe do tih 90%. Do sada je bilo oko 70% od vrednosti. Ako ćemo dostići 90%, mislim da ćemo imati dosta dobar rezultat.
Najveća novina je u članu, gde se rešava problem, što je bio najveći problem u praksi, šta će biti sa onim poveriocima koji su imali zabeležbu drugog, trećeg reda. Kada se po ovom zakonu ili kada se prodaje nepokretnost, onda se odmah upisuje vlasnik koji je kupio tu nepokretnost, upisuje se ime vlasnika nepokretnosti, a ostali poverioci se po sili zakona brišu. Do sada je bilo da su ovi poverioci išli na sud i onda se ovo preko suda dosta dugo odugovlačilo.
Sam zakon, gledajući kreditore, za kreditore je nažalost, kako da vam kažem, pozitivnije, nego za dužnike, ali ima i takvih građana koji daju prijateljima kredite i sa tim davanjem kredita izgube prijateljstvo, ali mogu da naplate svoje potraživanje sa novinama ovog zakona.
Kao što sam rekao, ovaj zakon će pozitivno uticati na razvoj cele ekonomije i ubrzaće ulaganja u privredu. Zato će poslanici SVM glasati za ovaj zakon u Danu za glasanje.

Reč ima narodni poslanik Đorđe Kosanić.

Zahvaljujem.
Poštovani ministre sa saradnicima, gospođo Gojković, dame i gospodo narodni posalnici, danas je pred nama Predlog zakona o izmenama i dopunama Zakona o hipoteci i na samom početku poslanička grupa JS u Danu za glasanje svakako će podržati ovaj predlog zakona, jer njegovim donošenjem, sa jedne strane, omogućiće se bolji položaj kreditora i, sa druge strane, veću zaštitu dužnika, odnosno vlasnika hipotekarnog kredita.
Da podsetim, u svetu hipotekarni krediti predstavljaju stubove kreditnog sistema, da kažem, tih razvijenih zemalja. Gotovo da u tim zemljama nema porodice koja nije kreditno zadužena i, sa druge strane, taj kredit je obezbeđen hipotekom. Vlasnici firmi u tim istim zemljama koriste hipoteku kao najlegalniji oblik kolaterala, tj. obezbeđenja prilikom stupanja u neki dužničko-poverilački odnos veće novčane vrednosti.
Važeći zakon, koji je donesen 2005. godine sa očekivanjem da će osloboditi ogroman kreditni potencijal, jer je praktično proširen broj nepokretnosti na koji može da se stavi hipoteka, međutim, u praksi je bilo malo drugačije. Govoreći o ovom zakonu želim da se vratim na ono vreme pre donošenja zakona, kada ste trebali da dobijete hipotekarni kredit, vrednost nekretnine je u tom trenutku morala da bude dva do tri puta veća od kredita. Privredna praksa u razvijenim zemljama kaže da vrednost hipoteke treba da bude 20% od potraživanja koje ona pokriva. Toliko iznose troškovi hipoteke uz relativnu stopu dobiti.
Moram reći da je u ovom trenutku i kod nas ta praksa na snazi, s tim što treba napomenuti da pojedini krediti su u paritetu 1:1, recimo, to su vojni krediti. Isto tako zakon donet 2005. godine je omogućio da se hipoteka može uspostaviti i na nepokretnostima ili delovima nepokretnosti koji još nisu izgrađeni, otprilike 80% izgrađenosti objekta, znači do unutrašnjih radova. Praktično, porodica može da dobije kredit za kuću ili stan koji još nisu uknjiženi, a pritom ne mora da založi drugi nekretninu. Ovo je bila zaista značajna i pozitivna novina važećeg zakona, ministre.
Ali, želeo bih da ukažem na jednu nelogičnost, namerno sam pomenuo ovde, ako možete samo da me saslušate ministre, namerno sam ovo napomenuo da bi ukazao na možda jednu nelogičnost i možda problem koji ljudi imaju koji do kraja završe objekat. Dakle, rekao sam da 80% izgrađenosti objekta je neka garancija da možete dobiti hipoteku. Međutim, ljudi koji su završili objekat 100%, dakle, ušli su u proces dobijanja upotrebne dozvole i samim tim nisu mogli da se uknjiže u katastru dok ne završe, i taj proces, moram da kažem, može da traje i poduže, takvi ljudi ne mogu dobiti hipotekarni kredit. Znači, to je jedna stvar koju bi možda u narednom periodu trebali rešiti, i ne sumnjam da ćemo rešiti u narednom periodu.
Isto tako treba reći, što se tiče katastra, 2005. godine kada je donet Zakon nije bio uređen kao danas, pa je to stvaralo probleme kod upisa hipoteke. Danas je baza podataka i evidencija o nepokretnostima i pravima na njima javno dostupna korisnicima pa je prestala potreba za odredbama koje uređuju centralnu evidenciju hipoteka. Pogotovo što je upis u takvu evidenciju ima samo deklerativni, govorim iz prakse, ima samo deklarativni karakter i ne predstavlja tačnost upisa.
Sada, jedna svakako od najvećih slabosti, još uvek važećeg Zakona o hipoteci, što u postupku vansudske prodaje, ne postoji instrument automatskog brisanja svih hipoteka, nakon izvršene prinudne prodaje kao što je to slučaj, recimo, u sudskoj prodaji. Posledice su sledeće, i vi ste o tome malopre govorili, povećani rizik banaka za naplatu potraživanja, dovodi do pooštravanja uslova odobravanja kredita, povećanje kamatnih stopa, kamatne stope nisu male, praktično do stepena neizdrživosti, uvećanje zahteva za dodatnim sredstvima obezbeđenja.
Sa druge strane korisnici kredita dobijaju skupe usluge, kao što sam rekao, nekada čak i preko granice isplativosti, pa dobar deo njih ili odustane ili bude odbijen.
Dakle, novim Zakonom o hipoteci, nižih redova, se automatski brišu nakon prodaje nekretnine i kupac praktično nema teret, znači još jedna dobra novina.
Ovaj zakon je usklađen sa evropskim zakonodavstvom i prati savremene poslovne ambijente u Srbiji.
Na samom kraju, još jednom ću napomenuti, da donošenje ovog Zakona omogućuje bolji položaj kreditora na srpskom tržištu, zaštitu dužnika, odnosno vlasnika hipotekarne nepokretnosti, ubrzanje sa druge strane, finansijske i privredne aktivnosti u Srbiji, naročito izgradnje i ulaganje u privredu, što je vrlo važno. Zatim, razradu i doradu jednog od klasičnih mehanizama građanskog prava.
I na samom kraju, još jednom želim reći da poslanička grupa JS u danu za glasanje podržaće pomenuti Predlog zakona. Zahvaljujem.

Reč ima narodni poslanik Branka Bošnjak. Izvolite.

Hvala.
Poštovana predsednice, uvaženi ministre, uvažene koleginice i kolege, Predlog zakona o hipoteci kojim se menja postojeći zakon o hipoteci iz 2005. godine, je jedan od onih zakona koji će SDS snažno podržati, jer on popravlja poslovni ambijetn Srbije.
Pre 2005. godine, hipotekarno poslovanje bilo je definisano sa svega sedam članova zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa. Po tom zakonu hipoteka nije predstavljala izvršnu ispravu, na osnovu koje se moglo tražiti izvršenje u sudskom postupku, te je tome moralo prethoditi podizanje hipotekarne tužbe kojom se pribavljala izvršna isprava. Naravno Da je ovo dvostepeno ostvarivanje prava po hipoteci činilo ovaj institut izrazito nepopularnim, i naravno samim tim i nedovoljno korišćenim. Zato je Zakon o hipoteci iz 2005. godine ustanovio brojna unapređenja poslovanja u ovom sektoru.
Sada bih se osvrnula na član 4. osnovnog zakona, s obzirom da u ovim izmenama zakona nismo predvideli njegovo menjanje. Članom 4. je definisano šta sve može biti predmet hipoteke, pročitaću koji su tu sve mogući zalozi, dakle, nepokretna stvar, pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i slično, deo nepokretne stvari, susvojinski udeo u nepokretnoj stvari, poseban deo zgrade na kome postoji pravo svojine, znači, stan, poslovni prostor ili garaža, pravo na zemljištu, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini. Kao šesto, objekat u izgradnji bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovima da je izdato pravosnažno odobrenje za gradnju.
Uvaženi ministre, na samom svom početku bih htela da iznesem i započnem, pre nego što pohvalim zakon, da iznesem neka svoja pitanja i dileme i da vas zamolim za neka pojašnjenja ili možda neku intervenciju. S obzirom da ovaj član 4. osnovnog zakona nije menjan, ostali su definisani mogući predmeti hipoteke i po tome stoji da se pod hipoteku može staviti objekat u izgradnji koji ima pravosnažno odobrenje za izgradnju. Mislim da bi tu moglo možda da dođe do usaglašavanja sa važećim Zakonom o planiranju izgradnji, s obzirom da pojam odobrenja za izgradnju ne postoji, zamenjen je građevinskom dozvolom. Nije bitna izmena, mi nemamo mogućnosti amandmanskog intervenisanja, ali to sigurno ne spada u neku realnu primedbu. Pretpostavljam da će neki celoviti zakon to sve regulisati.
Mislim da je tu jedna korekcija bitna koja je trebala da usledi, a to je da u nabrajanju šta sve može biti predmet hipoteke stoji i društvena svojina, društveno vlasništvo nad zemljištem, mislim da to više kao institut ne postoji. Ono što mi je važno i zašto uopšte pominjem član 4. jeste što je ovim zakonom ostavljeno da predmet hipoteke može biti sve sem objekat ili deo objekta koji nema upotrebnu dozvolu.
Znate da je veliki broj objekata građen od šezdesetih na ovamo, do danas i da iz razno raznih razloga nekada ne baš toliko bitnih, objekti ili delovi objekta nemaju upotrebnu dozvolu. Ono što se dešava u praksi, banke smatraju poslovnim rizikom da stavljaju pod hipoteku takve objekte i zakon to eksplicitno nigde ne kaže da ne može, ali bi dobro bilo kada bi zakon, u ovom slučaju više ne zakon, ali makar da se neki podzakonski akt ili neko tumačenje koje date da se definiše mogućnost davanja pod hipoteku i tih vrsta objekata.
Mislim da će to u mnogome proširiti obim poslovanja banaka i da će omogućiti dodatnom broju što građana, što pravnim subjektima dati mogućnost da posluju i investiraju. Naravno, zakon koji je pred nama je doneo jako mnogo poboljšanja u odnosu na prethodni. Najvažnije izmene su u redefinisanju instrumenata zaštite sa jedne strane dužnika, vlasnika objekta i vlasnika koji je stavio svoju nekretninu pod hipoteku, ali takođe podjednako važno i bitno štiti kreditora. Jer bez snažne zaštite banaka, naravno da nema ni kredita, nema poslovnog ambijenta, nema stranih i domaćih investitora.
Zbog toga u ime SDPS želim da podržim izmene ovog zakona, ali bih nešto malo rekla sa pozicije arhitekte i graditelja i iznela svoje stavove i ono što nama graditeljima, uliva novi optimizam.
Članom 1. ovog zakona definišu se dve najvažnije izmene po meni i taj član kaže – ovim zakonom se utvrđuje hipoteka radi obezbeđenja i naplate potraživanja. Naravno, briše se deo koji se odnosi na centralnu evidenciju hipoteka.
U čemu se sastoje te izmene? Osnažuje se zaštita naplate, čime se kreditori dodatno motivišu na ulaganja. Ukida se centralna evidencija hipoteka koja defakto u praksi nije ni funkcionisala, obzirom da evidentiranje nije bilo obavezujuće, verodostojnost podataka nije uvek bila baš na najvišem nivou. Naravno, to je onda, da kažem, i rezervisalo i proveru statusa nekretnine, te samim tim taj instrument nije mnogo ni korišćen. Istovremeno, digitalizacija Katastra nepokretnosti i njegovo kompletiranje, koje se naravno sreću i privode kraju, stvorili su pouzdanu bazu za proveru statusa nekretnine i mesto unosa tereta na objektima i zemljištu.
Šta još novo donosi ovaj zakon? Utvrđuje se način obezbeđivanja kamate i koje kamate mogu biti obuhvaćene hipotekom, što je veoma bitno. Zakon takođe predviđa da jedino sud može utvrditi smanjenje vrednosti hipoteke, jer znamo da je tu bilo jako puno zloupotreba. Naravno, to je do sada utvrđivao sudski veštak, sada sve na njegovoj časti i benevalentnost.
Postojeći Zakon o hipoteci uveo je i postupak van sudskog namirenja, ali nije precizno kada kažem postojeći, mislim na zakon koji menjamo, pa on kao takav nije definisao precizno postupak van sudske prodaje nekretnina kako bi zaštiti kreditora, naravno koji je dao svoj novac i bez njega i nema od poslovanja. Ali, naravno, nije zaštitio dovoljno dobro ni dužnika, jer smo u praksi imali nerealne procene, da kažem, ucenjivačke procene vrednosti nekretnine.
Kakvu sada situaciju imamo za kao posledicu tog zakona, koji naravno, srećom danas menjamo? Banke daju kredite, procenjena vrednost može biti nepravedna u dva pravca, za privilegovane, procenjena vrednost nekretnine je u praksi znamo i nekoliko puta bila veća nego realna, naravno tako privilegovani dužnik je u prilici da neservisirajući svoju kamatu dovede i ugrozi poslovanje banke. S druge strane, običnim građanima je često procenjivana vrednost njihove nekretnine znatno niže od tržišne vrednosti. I naravno, znamo da je kao posledica toga bilo propadanje banaka, nekada i planirano propadanje banaka. Neplaćene kredite, naravno servisiraju, ko, naravno budžet, samim tim građani obzirom da država ima određene garancije za sredstva.
Zato Socijaldemokratska partija Srbije podržava izmene zakona i uvereni smo da će pojačati poverenje kreditora u novi poslovni ambijent Srbije, da će zaštititi banke od novih rizika, da će ohrabriti vlasnike nekretnina i stvoriti novo poverenje u pravednu naplatu i naravno sve u slučaju nemogućnosti njihovog servisiranja, što niko ne želi ni da do toga dođe i bitno je da će zaštititi građane od novih troškova iz budžeta u slučaju namirenja troškova propadanje banaka. Hvala vam na pažnji.

Reč ima narodni poslanik Snežana Malović. Izvolite.

Poštovana predsednice, poštovani ministre, predstavnici Ministarstva finansija, poštovane dame i gospodo, uvaženi narodni poslanici, danas je na dnevnom redu sednice parlamenta Predlog izmene i dopuna Zakona o hipoteci.
Potreba za niveliranjem postojećeg zakona je nužna iz toga pozdravljamo što danas raspravljamo o tome. U krajnjem slučaju, to je najavljeno i u ekspozeu premijera prilikom izbora Vlade, ali nekako se stiče utisak, barem čitajući ove odredbe zakona da su oni u velikoj meri pravno-tehničkog karaktera, što i sam ministar u svom obrazloženju najavio i stičem utisak da onaj u pravi plan stavljaju kreditora ili poverioca.
Postojeći zakon je donet 2005. godine kada je uređena hipoteka prema postulatima koji funkcionišu u savremenom svetu. Pre toga, hipoteka je bila uređena Zakonom o svojinsko pravnim odnosima iz 1980. godine i rekla bih da u to vreme, u tim okolnostima takvim društveno ekonomskim odnosima, hipoteka je imala na neki način pežurativno značenje, jer je upotrebljivana kao sinonim za teret.
Tokom 10 godina primene postojećeg zakona dogodile su se brojne promene kako u praksi tako i u normativnoj aktivnosti. Pre svega, promenjen je način i funkcionisanje izvršnog postupka kao načina za prinudnu naplatu potraživanja.
Takođe je izmenjen Zakon o premeru i katastru sa kojim takođe treba da bude usklađen Zakon o hipoteci. Pored toga, uveden je i javnobeležnički sistem.
Sa druge strane, društveno- ekonomske okolnosti su bitno promenjene i to usled svetske ekonomske krize, za koju neki analitičari kažu da se desila usled kraha hipotekarnog kreditnog tržišta.
Principi i uslovi na kojima počiva finansijski sektor su znatno izmenjeni, a uslovi dobijanja kredita, obezbeđenih hipotekom, su pooštreni. S tim u vezi treba naglasiti i da je potreba za preciznim uređenjem instituta hipoteke kako konstituisanje hipoteke, tako i naplate potraživanja obezbeđena hipotekom, nastala i usled zloupotreba koje su se desile u bankarskom sektoru.
Danas se vodi u našoj zemlji više krivičnih postupaka kako protiv odgovornih lica u bankarskim i finansijskim institucijama, tako i protiv lica koji su te kredite uzimala i davala neadekvatna sredstva obezbeđenja. Neki od njih bili su obezbeđeni hipotekom koje danas nisu naplativi.
Kako sam shvatila iz vašeg obrazloženja Predloga zakona, predložene izmene bi trebale da imaju višestruko dejstvo. Sa jedne strane da zaštite kreditore i to se čini putem precizne definicije hipoteke i postupka naplate potraživanja putem prodaje hipotekarne nepokretnosti.
Sa druge strane, predložene izmene treba da zaštite dužnike jer omogućavaju i nalažu da se dužnik još jednom pozove da isplati dug, odnosno tu mogućnost ima do prodaje nepokretnosti obezbeđene hipotekom.
Krajnji cilj, kako sam shvatila iz vašeg obrazloženja, bi trebalo da bude – ubrzanje finansijskih aktivnosti, kako ste rekli, povećanje konkurencije i transparentnosti.
Međutim, jedan od najvažnijih ciljeva svakog poverioca, učesnika u poslovnom okruženju je naplata svog potraživanja. Zbog toga, od presudnog značaja je imovno stanje dužnika. Poverilac po logici stvari nema mogućnost i nema uvid u imovno stanje dužnika, niti može da ga osujeti u aktima raspolaganja.
Kako je pravni promet intenzivan, imovno stanje dužnika može znatno da se promeni u momentu dospelosti potraživanja na naplatu. Norme materijalnog prava treba da predviđaju institute kojima se može prevenirati i obezbediti potraživanje poverioca.
Jedan od takvih instituta je svakako i hipoteka koja je nastala još u antičko vreme. Hipoteka je institut koji treba da bude jedan od najsigurnijih sredstava obezbeđenja u pravnoj praksi jer omogućava da se hipotekarni poverilac može naplatiti i u slučaju kada se ostali obični poverioci ne mogu naplatiti.
Nebitno je ko hipotekovanu nepokretnost drži. To je u stvari zaloga na nepokretnim stvarima. Ovom prilikom treba istaći da su upravo banke tražile izmenu postojećeg Zakona o hipoteci. Sa tim u vezi, bitan je podatak da preko 70% hipoteka koje su upisane na internet stranici Agencije za privredne jezike su upisane u korist banaka.
Kao razlog za svoj zahtev, oni su naveli da je proširen broj nepokretnosti na kojima se može staviti hipoteka i nužno da se odredbe drugih zakona uskladi sa Zakonom o hipoteci.
Kada je usvojen postojeći Zakon o hipoteci hipoteka se definisala kao založno pravo na nepokretnosti koji ovlašćuje poverioca da ako dužnik ne isplati dug ili dođe do povrede druge obaveze koja aktivira hipoteku, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenu hipotekom iz vrednosti nepokretnosti. Tada je ocenjeno kao dobro rešenje i novina da se hipoteka može staviti i na nepokretnosti koje nisu uknjižene jer u Srbiji je i dalje veliki broj neuknjižene nepokretne imovine, kao i vansudski upisi i prodaja nepokretnosti i mogućnost stavljanja hipoteke na gradsko-građevinsko zemljište.
Takođe sa odobravanjem je dočekan i registar hipoteka i skraćenog ranijeg roka od tri do pet godina za prodaju hipoteke nepokretnosti na tri do šest meseci. Međutim, zbog problema koji su se javili u praksi bilo je neophodno da se izvrše izmene Zakona o hipoteci, a koje se odnose na pojednostavljivanje zalaganja nepokretnosti pre svega oni koji se koriste u komercijalne svrhe izdavanja zakupa.
Takođe, bilo je potrebno da se uvede i zabrana upisa hipoteke i drugih tereta po upisu zabeležbi hipotekarne prodaje, brisanje hipoteke drugog i nižih redova po okončanoj vansudskoj prodaji nepokretnosti, a namirenje tih poverilaca po pravilima o namirivanju, zatim brisanje centralne evidencije hipoteke kao institucije za koju više nema potrebe jer je završen Katastar nepokretnosti na celoj teritoriji.
Sa tim u vezi, dodala bih da rad Republičkog geodetskog zavoda nije zadovoljavajući, ne po mom mišljenju nego po mišljenju Zaštitnika građana jer postoji veliki broj žalbi, kako je on ocenio, drugostepenog organu.
Takođe, u praksi se pokazalo kao loše što su prava poverioca nižeg reda definisana tako da njihove hipoteke ostaju upisane, iako je nepokretnost prodata. To omogućava vansudsku prodaju nepokretnosti, pa banke pristupaju sudskoj prodaji, što nepotrebno opterećuje sudove velikim brojem predmeta, uvećava troškove i poveriocima i dužnicima, a ceo sistem čine neefikasnim i nepouzdanim.
Kao najveća slabost Zakona o hipoteci je što u postupku vansudske prodaje ne postoji instrument automatskog brisanja svih hipoteka nakon izvršene prinudne prodaje, kao što je slučaj u sudskoj prodaji, odnosno pravo kupca da podnese zahtev za brisanje preostalih hipoteka ili neki drugi instrument koji bi omogućio oslobađanje prodate nepokretnosti preostalih upisanih hipoteka.
Posledice toga su dvojake. Poverioci su upućeni na sudske postupke izvršenja, koji su znatno sporiji, praksa pokazuje da mogu da traju i više od godinu dana, a s druge strane stvara se polje za zloupotrebe i namernog upisa hipoteke nižeg reda od strane dužnika kako bi se poverioci onemogućili da u kratkom roku u vansudskom postupku prodaju hipotekovanu nepokretnost.
Loša zakonska rešenja nisu u većoj meri doprinela rastu nenaplativih kredita, ali su svakako uticala da se komplikovaniji slučajevi sporije i teže rešavaju.
Značaj dobre normativne postavke i uređenje instituta hipoteke se ogleda i prilikom problema koji se pojavio početkom ove godine, koji je pogodio više od 22.000 građana koji su uzeli kredite u švajcarskim francima. Za te ljude ni do danas nije pronađeno adekvatno rešenje koje bi bilo tržišno održivo, s jedne strane, a s druge strane ne bi predstavljalo namet usled prebacivanja kredita u neku drugu valutu. Prema podacima NBS, ukupni krediti privrede i stanovništva vezani za švajcarski franak iznose oko 1,1 milijardu franaka, od čega se najveći deo, oko milijardu evra, odnosi na stanovništvo.
Takođe treba naglasiti da većina odredbi koje su se danas našle u ovom Predlogu zakona su rezultat potrebe, kao što sam rekla, preciznijeg i drugačijeg uređenja dužničko-poverilačkih odnosa i pravnog prometa obezbeđenja hipotekom. Stoga, u velikoj meri ove izmene podržavamo. Ukazali smo na neke nelogičnosti u svojim amandmanima koje smo podneli, u odnosu na neke amandmane koje smo podneli želimo da ukažemo da bi možda bilo celishodnije zadržati postojeća rešenja.
Takođe, ovom prilikom želim da iznesem i neka moja zapažanja koja zahtevaju dodatno obrazloženje. Ujedno, iznosimo i predloge, kao što sam rekla, radi poboljšanja i konstruktivnog doprinosa ovom tekstu.
S tim u vezi, nije nam jasno, niti smo čuli iz obrazloženja, zašto je došlo do izmene člana 9. postojećeg zakona. Naime, prema postojećoj definiciji, ugovor o hipoteci je ugovor između poverioca i dužnika koji služi da poverilac može da naplati svoje obezbeđeno potraživanje.
Znači, kako u postojećem zakonu tačno glasi - ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti, poverioca kojim vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude isplaćen od dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom.
Predložena izmena je sledeća - ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje da u korist poverioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbeđenog potraživanja, na način propisan zakonom.
Suština ugovora o hipoteci je da se naplati potraživanje koje je obezbeđeno hipotekom. Logično je da se hipoteka zasniva na ugovoru ili na nekoj drugoj formi davanja hipoteke. Na ovaj način nije istaknuta stvarno pravna priroda hipoteke, kako je to navedeno u obrazloženju Predloga zakona.
Takođe, nejasno je zašto se klauzula intabulandi ne nalazi u prvobitnom ugovoru o hipoteci, već je potrebno da se klauzula intabulandi, kao obavezan ugovor o hipoteci, sada nalazi u jednom dodatnom dokumentu. Po našem mišljenju, to može samo da doprinese tome da javno-beležnički sistem bude pogodovan, jer će na taj način oni u stvari naplaćivati overu ili solemnizaciju dva dokumenta, a ne jednog.
Takođe, pošto ste rekli, što podržavamo, da je osnov zakona da se uvede konkurencija transparentnost i da dođe do ubrzanja postupaka, želimo da vam ukažemo da postoji neusklađenost između Predloga zakona o hipoteci sa odredbama Zakona o izvršenju i obezbeđenju. Naime, iako se radi o vansudskoj prodaji usled drugog pokušaja prodaje, u Predlogu zakona o hipoteci je predviđen najviši rok 120 dana za organizovanje druge prodaje, dok u Zakonu o izvršenju i obezbeđenju, iako se radi o sudskoj prodaji, taj rok je najmanje 15 dana, a najviše 30 dana. Znači, prosto vam ukazujemo samo na te nelogičnosti, obzirom da ste rekli da je jedan od postulata donošenja zakona i ubrzanje postupaka.
Naravno, u raspravi u pojedinostima ukazaćemo i na neke druge stvari koje smo istakli u amandmanima. Zahvaljujem se.