Dame i gospodo, predlogom ovog zakona predlagač je naveo razloge zbog čega je izašao sa ovakvim zakonom pred Skupštinu Srbije.
Naveo je par razloga, između ostalog i da se ovim zakonom povećava kreditna sposobnost građana i privrednih subjekata, olakšava realizacija hipoteke, u povoljniji položaj stavlja hipotekarni poverilac, od položaja koji je imao do sada prilikom realizacije hipoteke i da će se time omogućiti građanima i privredi da dođu do relativno jeftinijih kredita, sa manjim kamatnim stopama, jer će banke imati interesa da daju kredite zbog sigurnosti naplate i realizacije hipoteke, ukoliko ne bi hipotekarni dužnici ispunili svoje obaveze.
U obrazloženju ovog zakona, između ostalog, navedeno je da su propisi koji regulišu materiju upisa stvarnih prava u zemljišne knjige i vođenje katastra, dosta komplikovani.
Njihova promena, usklađivanje sa novim potrebama društva, tražilo bi dosta vremena i dosta novca, što je istina.
Donekle možemo prihvatiti da je hipotekarni dužnik, po dosadašnjim rešenjima, bio prezaštićen i da je realizacija same hipoteke bila dugotrajna. Međutim, ne možemo se složiti sa tim da će to dovesti do pojeftinjenja kredita i pada kamatnih stopa, jer smatramo da će lako zasnivanje hipotekarnih odnosa između hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dužnika dovesti do toga da će građani olako posezati za kreditima. Velika potražnja za kreditima će sigurno dovesti do skoka kamata.
Sa druge strane, postoje uveravanja da će merama fiskalne i monetarne politike država intervenisati i suzbiti rast kamatnih stopa. Praksa će pokazati ko je u pravu, da li mi koji tvrdimo da će doći do skoka kamata zbog velike potražnje za kreditima ili predlagač koji tvrdi da će doći do pada kamatnih stopa.
Problem koji je vezan za evidenciju i evidentiranje svih stvarnih prava i nepokretnosti postoji, on je ogroman i ne datira od skorijeg datuma. On je višedecenijski problem. Nešto je objektivnije prirode zato što je postojalo više sistema u bivšoj SFRJ, evidentiranja nepokretnosti i stvarnih prava nad njima. Nije postojao kompatibilan ili jedinstven sistem evidentiranja, nego je postojalo više tih sistema.
U toj državi nije do kraja sprovedena reforma u oblasti evidentiranja i stvarnih prava. Taj problem se provukao do današnjeg dana, a subjektivno je postojala odgovornost pređašnje vlade – DOS-ove vlade, jer koliko mi je poznato, 2001. godine su čak date i neke donacije iz inostranstva da se srede zemljišne knjige ili sistem koji budemo prihvatili, evidencije nepokretnosti i stvarnih prava, koja se zasnivaju na tim nepokretnostima, baš zbog toga da bi strani investitori, strane banke imale pravnu sigurnost prilikom investiranja i ulaganja novca u našu privredu.
Taj posao iz nepoznatih razloga nije ni započet, a čini mi se da su pare stigle 2001. godine u našu zemlju, ali su na neki volšeban način nestale.
Što se tiče primedbi SRS, one bi mogle da se svrstaju u nekoliko grupa. Moj prethodni kolega, Zoran Krasić, govorio je oko definisanja pojmova u ovom zakonu, predmetima i cilju zakona, pojmu i predmetu hipoteke.
Samo bih se osvrnuo na to da pravna teorija i praksa poznaje hipoteku kao založno pravo na nepokretnosti. Tu je sadržano apsolutno sve što se tiče pojma hipoteke. Predlogom ovog zakona proširuje se pojam hipoteke i van onog što se u tradicionalnom poimanju ili u pravnoj nauci smatra pod pojmom nepokretnosti.
Pa se ide i stavlja u predmet hipoteke – pravo na zemljište, pravo građenja i preče gradnje, prava koja ne mogu biti ni u pravnoj teoriji, a ni u praksi predmet hipoteke.
U tački 6) člana 3. ostavljena je mogućnost da se stavi hipoteka na objekte u izgradnji. To je neka buduća nepokretnost, tako bi mogli da je definišemo – kao buduću nepokretnost. To je neizvesna okolnost da li će ta nepokretnost nastati jednog dana.
Neko može da gradi neki objekat, stan, kuću, zgradu – poslovnu ili za stanovanje, ali to ne znači da će je on i završiti. To je rizik i poverioca i mnogih drugih. Nisu samo u pitanju prava onih koji ulažu, poverioca i obaveze dužnika, nego tu postoje javna prava i opšti javni interesi da se neki objekat izgradi, a pogotovo što je na gradskom građevinskom zemljištu, i kada se tu gradi, znači da država ima interes da to i završi, bez obzira da li je to stambeni objekat, poslovni ili bilo koje druge vrste.
Smatramo da to ne može da bude predmet hipoteke, jer je u pitanju buduća nepokretnost koja je krajnje neizvesna, da li će je biti ili ne.
Takođe, u članu 4. pominje se nov pojam: višestruka hipoteka, a radi se o zajedničkoj hipoteci, gde se hipotekom može opteretiti više nepokretnosti. To je pravna teorija koja poznaje da se u zakon stavlja pojam – višestruko, a sada, zbog čega je to ne znam tačno, to su valjda sinonimi – zajednička, višestruka.
Takođe, u članu 13. pomenute su ništavosti odredaba ugovora o hipoteci i navedeni su razlozi ništavosti. Dobro je što u stavu 1. tačka 2) postoji – nepokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca. Takva odredba bila bi ništava.
Međutim, ta ideja ne ide, ta nit se provlači kroz ceo zakon, tako da imamo četiri člana za koje bismo mogli da kažemo da su u suprotnosti sa idejom ništavosti, koju podržavamo kao stranka. To se odnosi na članove: 27, 35, 37. i 49.
U članu 27. radi se o naknadnim ugovorima, gde se u stavu 1. tačka 1) kaže da može da se ugovori delimični ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na poverioca, umesto ispunjenja duga.
Članovi 35. i 37. se odnose na prenos prava svojine na hipotekarnog poverioca putem aukcijske prodaje i član 49. mislim da reguliše način prestanka hipoteke kada nepokretnost pređe u vlasništvo hipotekarnog poverioca, a samim tim prestaje hipoteka.
Na stanovištu smo da hipotekarni poverilac ne sme da bude uključen, niti sme da stiče svojinu po osnovu hipoteke. Hipoteka, kao akcesoran ugovor, vezana je isključivo i samo za glavno potraživanje.
Znači, hipoteka, ugovor o hipoteci, ne može da postoji samostalno i ona je vezana za glavno potraživanje. Ne sme se dozvoliti hipotekarnom poveriocu da na ovaj način stiče pravo svojine. Ukratko ću obrazložiti i zbog čega to nije dobro.
Baš ovde, u članu 27. kod naknadnih ugovora, decidirano se kaže da se može preneti pravo svojine i da će time prestati obaveza hipotekarnog dužnika. Tu postoji velika opasnost koja može da se pojavi u praksi, a to su prividni ili simulovani ugovori i druga vrsta opasnosti, a to je pojava zelenaških ugovora.
Te dve vrste ugovora, kao zabranjene vrste ugovora, reguliše Zakon o obligacionim odnosima, član 66. Takođe, regulišu se i simulovani ili prividni ugovori i zelenaški ugovori, to je član 141. Zakona o obligacionim odnosima.
To su situacije gde ugovorne strane prikrivaju neki ugovorni odnos sklapajući neki drugi ugovor. Ovde bi se ostavio prostor i mogućnost da se kupoprodaja ili ugovori pod pritiskom, ili korišćenje teške materijalne situacije dužnika ili njegove lakomislenosti, ili nekog njegovog teškog položaja, objektivno može da iskoristi i da se putem realizacije ovakvih hipoteka stvori ogromna razlika između uzajamnih davanja i da se prikrije enormna korist koju bi hipotekarni poverilac na račun ovakvog načina sticanja svojine mogao da ostvari u praksi.
To može da bude vrlo česta pojava u praksi, ne izolovani slučajevi, nego česta pojava, gde bi se prikrivali neki drugi pravni poslovi iza ovakvog načina sticanja svojine.
Poslednja načelna primedba se odnosi na evidentiranje, centralnu evidenciju hipoteke. U Evropi postoje dva sistema, francuski sistem transkripcija, negde od polovine 19. veka naovamo, ili sistem personalnih folija, gde su sticaoci stvarnih prava donosili ugovore kod ovlašćenog državnog organa i vršili upis prema imeniku vlasnika ili sticaoca određenih stvarnih prava.
Drugi je nemačko-austrijski sistem, koji je uglavnom prihvatila naša zemlja, ili sistem zemljišnih knjiga koji se vodi preko katastra. Znači, zemljišne knjige su vezane za katastar i premer katastra, koji je mnogo precizniji i tačniji. Možda jeste sporiji, ali daje veću pravnu sigurnost.
Postojala je još ideja posle Prvog svetskog rata, Geodetskog udruženja, da se vodi jedinstvena evidencija katastra, premera faktičkog stanja na terenu, a i pravnog stanja, ono što zemljišne knjige konstatuju, stvarna prava upisana u zemljišnim knjigama. Da katastar bude taj koji će da vodi i premer i stvarna prava koja su vezana za te nepokretnosti.
U principu, to nije loša ideja i šteta je što se nije krenulo u tu reformu još tada, jer bi sada verovatno imali mnogo čistiju situaciju nego danas.
S obzirom da postoje različiti sistemi vođenja tih evidencija, ogromna razlika između onoga što je faktičko stanje koje postoji u katastru i onog stanja koje je u zemljišnim knjigama, kao pravno stanje nepokretnosti, imamo čitava naselja, čitave blokove zgrada koje se i dan-danas vode kao voćnjaci, njive u zemljišnim knjigama, a u katastru su ubeležene stambene, poslovne zgrade ili neki drugi privredni objekti. Tu postoji ogromna razlika. Sada treba uskladiti to faktičko stanje sa pravnim stanjem.
Ovde je predlagač video da je to jedan ogroman posao – izjednačiti faktičko sa pravnim stanjem, i pribegao je jednoj prečici da bi se izbegli svi ti problemi, formiranjem centralne evidencije koju će voditi Agencija za privredne registre.
Znači, novo telo koje je izuzeto iz katastra, ali će morati da koristi podatke iz katastra, i izuzeto je od zemljišnih knjiga koje se vode u sudu, ali opet će morati da sarađuje sa zemljišno-knjižnim sudom, zbog podataka koje oni imaju. To će stvoriti popriličnu konfuziju.
(Milan Parivodić, sa mesta: Rešićemo to amandmanima.)
SRS je išla u tom pravcu, a vidim da je i kolega Palalić iz DSS isto išao u tom pravcu, da katastar nepokretnosti bude taj koji će voditi celu evidenciju hipoteke.
U stvari, trebalo bi da preuzme vođenje i ovih drugih stvarnih prava koja su vezana za nepokretnosti, naravno, vremenom, to ne može sve odjedanput da se sprovede u delo. Sa te strane smo i mi intervenisali našim amandmanom, gde smo tražili brisanje tih članova koji regulišu rad Agencije.
Mislimo da je zakon mogao da se pripremi mnogo bolje, jer je materija izuzetno ozbiljna, tiče se u krajnjoj liniji svih nas. Ovde je kolega Krasić izneo podatak da mi spadamo u onu grupu zemalja koja je relativno malo opterećena hipotekarnim dugovima. Ovde će se otvoriti širok prostor za podizanje kredita, za zalaganje svojih nepokretnosti, kako onih vanknjižnih, tako, po Predlogu zakona, i budućih nepokretnosti, znači, objekata u izgradnji. Kako će to funkcionisati, pravo da vam kažem, izražavamo veliku sumnju da će to izaći na dobro.
Mislim da bi trebalo usvojiti amandmane SRS, kako bi se poboljšao ovaj tekst i uopšte ova materija, koja je vrlo ozbiljna i proizvodi ozbiljne i pravne, a i faktičke posledice, kako po one koji daju kredite, tako i po one koji uzimaju kredite. Zahvaljujem na pažnji.