Narodni poslanik Zoran Krasić, replika.

Gospodine Parivodiću, ako vi hoćete da kupite za vas i Koštunicu u izgradnji vilu na Dedinju, on u prizemlju, vi na prvom spratu, a na tom zemljištu nije formirano zemljišno-knjižno telo, želite da uzmete hipotekarni kredit, onda vi i vaš Koštunica nećete imati za predmet interesovanja zakon o hipoteci, nego ćete imati potpuno drugi zakon.
Samo da vam kažem, vi ovde ne predlažete zakon o hipotekarnim kreditima i hipotekarnim bankama, već predlažete zakon o hipoteci. Ono osnovno što očigledno ne možete da shvatite, jedno je nepokretnost, a drugo su prava na nepokretnost. Prava na nepokretnost vezuju se za ličnost, za osobu, za pravni subjektivitet, a nepokretnost kao pojam kada se koristi u zakonu o hipoteci i kada se priča uopšte o hipoteci smatra se nečim što je omeđeno, oivičeno u prostoru, vremenu i nečemu što postoji. Znači, vaš objekat u izgradnji ne postoji, vi sami kažete da je on u izgradnji.
Vi ste u tački 5) stavili i neka prava na raspolaganje, pa pravo preče gradnje itd. Prošli put sam vam rekao, u ovom Šumarčevom Zakonu o planiranju i izgradnji nema više tog prava preče gradnje, ne postoji. U praksi postoji, a u zakonu ga nema? Onda svaka čast. Znači, droga ne postoji u zakonu, a postoji u praksi. Tako ispada.
Mora da se napravi razlika, nešto je nepokretnost i gospodin Milajić je amandmanom pokušao to da definiše. Kako? U smislu Zakona o osnovama svojinsko-pravnih odnosa. Poljoprivredno, građevinsko, nepokretnost, objekat građevinski, ekonomska zgrada, stan, stambeni prostor, poslovni prostor, čak i garažno mesto. Na tome može da se konstituiše hipoteka. Sa gledišta hipoteke apsolutno nije bitno ko je vlasnik, čak i treće lice kao vlasnik koje se ne zadužuje može da optereti svoju nepokretnost zato što voli Peru Perića koji je uzeo kredit.
Nema onoga na čemu vi zasnivate vašu koncepciju, na nekom pravu na nepokretnost. To je irelevantno za hipoteku, za pojam hipoteke to je nebitno. To je otprilike isto, januar je, sunce sija, ali nije leto.
Vi nam pričate, pošto u januaru sija sunce, verovatno je leto. Nije ministre leto, zima je, pojavilo se sunce, ali temperatura kaže da je zima. Nemojte da uvrćete neke stvari.
Drugo, kako ćete da upišete tu vašu hipoteku na nečemu što ne postoji? Malo smešno sam pokušao da vam objasnim. To su buduća prava, buduće potraživanje, u budućnosti se sagledava njegov obim. Na rizik kupujem neko pravo da oberem letinu sa dva hektara neke površine. A onaj prodaje hartiju od vrednosti, gospodine ministre, pet puta sam učestvovao u donošenju zakona o hartijama od vrednosti.
Nemojte da me učite. Ima da se smeju ljudi na berzama i u bankama da takve stvari pričate. Stan u izgradnji koji ne postoji nije objekat, vi ste čak u tački 5) rekli papir sa nekim pravom. Na bazi tog papira sa nekim pravom nema nepokretnosti na kojoj možete da napišete pravo hipoteke. Pobrkano je šta je hipoteka, založno pravo na nepokretnosti, pobrkano je šta je ručna zaloga, pobrkano je šta je zaloga na pravima, šta je zaloga na potraživanjima.
Slažem se sa vama da treba i kada je u pitanju ta stambena izgradnja za budućnost, tu postoje dva načina kako da se reši. Putem propisa o hipotekarnoj banci i hipotekarnim kreditima i putem izmene Zakona o obligacionim odnosima, odgovarajućih odredbi koje tumače založno pravo na pravima i potraživanjima. Četvrta varijanta kojom to možete da rešite jeste odgovarajuća razrada postojećih odredbi Zakona o hartijama od vrednosti.
Bila je jedna ideja da se to prevaziđe hipotekarnim založnicama kao prenosivim hartijama od vrednosti, ali to je potpuno druga priča od ove koja je danas predmet rasprave. Vi sve ovo drugo što je u nekim drugim propisima, što treba da se reguliše, trpate u zakon o hipoteci.
Da vam to pojednostavim. Idite u bilo koji opštinski sud i službeniku koji radi na kucanju rešenja, ima tu advokata koji se čude kada vas čuju šta pričate, kažite mu - molim vas, hteo bih da upišem hipoteku na budućem pravu na izgradnju stana. On će vas izbaciti iz kancelarije i reći - izvinite, molim vas, ja sam normalan čovek, nemam gde da upišem, kako da upišem. Gde je zemljišno-knjižno telo? Ne postoji, nema ga, kako da se upiše, u nekoj novoj virtuelnoj organizaciji za privredne registre ili ko zna šta ćete da izmislite.
Haos ima da napravite na tržištu. Uništavate pravni sistem i zato se bunimo što uništavate pravni sistem. Razradite zakonom o hipoteci šta je nepokretnost, gde se upisuje itd. Imate našu podršku. Vi ste ubacili materiju, i to ste pogrešno uradili, tome je mesto u Zakonu o obligacionim odnosima. U tome je naše neslaganje.
Nepokretnost je nešto što je određeno u prostoru, postojano. Vidi se, definisano je.
A pravo na nepokretnost vezuje se za onoga ko vrši vlast na nepokretnosti. To je neko ko ima pravni subjektivitet. Te dve stvari nisu iste, a vi nas ovde ubeđujete, jeste nepokretnost, ali čovek ima pravo na nepokretnost, pa onda znači mi suštinski upisujemo nešto na njegovim pravima. Za hipoteku je to irelevantno, za hipoteku je bitno, imate šta sadrži, popisni list, vlasnički list, teretni list. To što predlažete ovim zakonom ne može da se upiše u te listove.

Reč ima ministar Parivodić.

Opet moram da ponovim ono što ponavljam već treći put. Predmet hipoteke su stvarna prava na nepokretnostima koja sadrže pravo raspolaganja. Hipoteka se konstituiše na stvarnim pravima na nepokretnosti koja u sebi sadrže pravo raspolaganja. Svako takvo pravo može po definiciji biti predmet hipoteke.
Druga stvar što možemo da razmišljamo konzervativno i da ograničavamo građanima mogućnost predmeta hipoteke, ali nema nikakve prepreke da imamo ovaj stav koji je ekonomski ispravan i pravno logičan.
Vi tvrdite da je nemoguće upisati hipoteku u zemljišnu knjigu, odnosno u katastar ukoliko se radi o objektu u izgradnji. Tvrdim da je moguće. Ne tvrdim na pamet. Ovo što vidite pre sobom, radio sam zajedno sa zemljišno-knjižnim beogradskim sudom i zajedno sa Republičkim geodetskim zavodom koji vodi katastar. Ukoliko ti ljudi vide mogućnost da se to uredi tako, ne vidim šta bi bio vaš problem sa tim da onemogućavate ljude da na što širem fondu svoje imovine mogu da konstituišu hipoteku.
Sada ću i tehnički da vam kažem kako se to radi. Time što se na komadu zemlje, ukoliko nije uknjižen objekat, na tom zemljišno-knjižnom ulošku gde je upisan komad zemlje, a nema još objekta, na njemu se upisuje hipoteka na objektu u izgradnji u teretnom listu. Onda tu hipoteku, kada se dobije upotrebna dozvola, po službenoj dužnosti zemljišni registar, odnosno sud ili katastar, mora da preimenuje u hipoteku kada uknjiži objekat.
Isto tako, ukoliko se radi o izgrađenom objektu, a neuknjiženom, onda će na zemljištu, na kome se nalazi ta zgrada, takođe biti upisana hipoteka na neuknjiženom objektu i na taj način će svako treće lice biti u mogućnosti da sazna da postoji taj teret na nepokretnost. To je ceo smisao. Ceo smisao jeste da postoji pravna sigurnost na jednoj strani, a na drugoj strani da postoji što veći broj objekata na kojima može da se ustanovi hipoteka. Hvala vam lepo.

Hvala, replika, gospodin Milajić.

Tu postoje tri situacije.
Da bi postavili celu stvar i da bi se lakše pratila ova rasprava, da ne bi bila čisto akademska rasprava, nego da bi moglo lakše da se razume u čemu je problem, dakle, postoje tri situacije.
Prva situacija je najčistija, a to je ako su objekat ili nepokretnost uknjiženi u zemljišnim knjigama, postoji evidencija, na njoj se konstituiše pravo hipoteke; pravo hipoteke se konstituiše na zemljišno-knjižnom telu, što je vrlo bitno, zato što zemljišno-knjižno telo može da bude sastavljeno iz više građevinskih parcela i objekata na njima. One se nalaze u zemljišno-knjižnom ulošku i uslov je da je na istoj katastarskoj opštini. To je ustrojen sistem još od Austrougarske; znači nemačko-austrijski sistem koji postoji i dan-danas. To je nesporna situacija. Ovaj zakon se ne obazire na tu situaciju, nego pokušava da reši dva problema.
Drugi problem su neuknjiženi objekti. Znači, postoje građevinske parcele, voćnjaci ili njive u zemljišnim knjigama, a pre 30 ili 40 godina su izgrađene stambene zgrade, poslovni objekti i druge nepokretnosti i postoji nesklad između faktičkog i pravnog stanja. Taj nesklad je ogroman. U zadnjih par decenija se toliko uvećao da niko to ne može da kontroliše.
Šta se tu pojavljuje kao praktičan problem? Ministar je govorio o pravnoj sigurnosti, baš se tu pojavljuje problem pravne sigurnosti ili nesigurnosti u tome što će objekti koji nisu uknjiženi biti predmet hipoteke, a da pri tome nemamo evidenciju svojine. Svojina, kao stvarno pravo, jeste osnov za zasnivanje hipoteke. Sada se pojavljuje jedan praktičan problem, zasnivate hipoteku na nepokretnosti, na pravu svojine stana koji nije nigde evidentiran, uopšte nigde ne postoji u javnim knjigama, sada neko daje svoj novac, stiče pravo hipoteke, a da pri tome nije siguran u pravni status tog objekta.
Kratko bih vas podsetio, kod sticanja prava svojine nad pokretnim stvarima traži se justus titulus, pravni osnov, to je znači ugovor, bilo pismeni, usmeni, kod pokretnih stvari to je mnogo lakše. Kod nepokretnih stvari, zbog njihovog značaja, justus titulus je drugačiji, traži se stroga forma, overa kod suda, ne kod bilo kog drugog organa, nego baš kod suda, traže se elementi ugovora, koji moraju svi biti ispunjeni apsolutno, baš da bi se naglasio značaj instituta svojine. Kao modus acquirendi, način predaje stvari u zemljišnim knjigama je predviđen upis, pa je upis u zemljišne knjige modus acquirendi za nepokretne stvari, a za pokretne stvari je prosta predaja - iz ruke u ruku.
Kod vanknjižnog vlasništva vi nemate modus acquirendi, nemate način sticanja, nemate upis ni u šta. Znači, ako ste već hteli ovaj zakon, morali ste da donesete još jedan zakon, da donesete javne knjige, intabulacione, bilo koje druge, gde bi izvršili upis.
Ako već to zemljišne knjige nisu uradile i ako to nije sprovedeno kroz zemljišne knjige, znači upis vlasništva.
Znači, zbog pravne sigurnosti morate evidentirati vanknjižno vlasništvo da bi onaj ko daje pare i stavlja hipoteku na neki objekat svojine imao pravnu sigurnost. Desiće se u praksi situacija da će čovek, kao dokaz vlasništva svog stana, doneti ugovor o kupoprodaji od pre, na primer, pet godina, a on je u međuvremenu stan prodao. On će sa tim ugovorom dokazati da je vlasnik stana. Kako ćete vi to izvršiti?
(Milan Parivodić, sa mesta: To je jedini način.)
To je jedini način, znači, opet će morati neka kontrola. Opet, kažem vam, biće mogućnost mahinacija, velikih zloupotreba. Mislim da je potez pre ovog zakona trebalo biti - donošenje zakona o evidenciji vanknjižnog vlasništva...
(Predsedavajući: Vreme.)
...baš zbog toga što je ogromna razlika između onoga što je faktičko i pravno stanje.
Treća grupa problema, to je stavljanje hipoteka na pravima, što mislimo da ne spada u ovu materiju. Ako smo hteli da zaštitimo banke, znači ako smo hteli da zaštitimo investitore koji ulažu novac u stambenu izgradnju, pa da im damo obezbeđenje, izvolite, donesite zakon o obezbeđenju kredita.
Donesite poseban zakon koji će, na neki način, zaštititi banke koje budu ulagale u stambenu izgradnju. Nemojte gurati materiju obezbeđenja potraživanja i obezbeđenja kredita u materiju hipoteke. Mislim da je trebalo doneti poseban zakon da bi se poverioci zaštitili kod davanja kredita. Hvala lepo.

Reč ima ministar Parivodić, pa narodni poslanik Marko Krstin. Izvolite.

Rekao bih da sam jako mnogo razmišljao o ovom pitanju. Vi ste sada dotakli srž problema  i srž kontroverze u kojoj se nalazimo. To je srž kontroverze ovog rešenja.
Vama su potpuno jasne namere koje mi želimo da postignemo i pretpostavljam da ih podržavate.
Suštinsko pitanje, gospodine, jeste u sledećem: imamo, kako kažete, ogroman nesklad između faktičkog i knjižnog stanja. Život nismo mogli da zaustavimo i te nepokretnosti se prodaju. Vi ističete argument koji je vrlo snažan. Kažete - može bivši vlasnik jedne nepokretnosti da založi nepokretnost koja sada pripada već nekom trećem vlasniku, kome nije samo on prodao, nego je preprodao treći put stan.
Suština je u sledećem: nama se promet nepokretnosti odvija. Kao rešenje za to nudite da se prethodno uvede registar neuknjiženih objekata. To prethodno pitanje, vi to vrlo dobro znate, može da traje 10 godina.
Drugo, to prethodno pitanje otvara jedno suštinsko pitanje, a to je legalizacija bespravno građenih objekata. Da li ćemo legalizovati objekte ili ne? Ako ih legalizujemo, šaljemo poruku za budućnost - gradite ko gde hoće, nikakav problem, opet će doći neka vlast, pa će legalizovati objekat. Unosimo jedan element suštinsko-pravne nesigurnosti u sistem.
Pokušao sam da premostim tu kontradiktornu situaciju ovim zakonom time što sam pošao od sledećeg rezona: nepokretnosti se prodaju i bez uknjižbe; neuknjižene nepokretnosti se prodaju. Ako je to već tako, onda stoji ovaj argument koji ste vi izneli stoji, a to je da onaj treći prethodni vlasnik može tu nepokretnost da proda, jer je on u jednom momentu bio vlasnik. Međutim, taj promet funkcioniše uprkos tome što upravo postoji ta mogućnost koju ste vi rekli, zato što ljudi odu i pogledaju samu nepokretnost. Na taj način utvrde neku vrstu publiciteta, modus acquirendi.
Ukoliko već imamo takvo stanje da se vrši promet prava nepokretnosti, a po definiciji prenos svojine je veća intervencija nego zalaganje, onda sam rezonovao - ako je to već tako i ako ta okolnost ne dovodi do ovih situacija da neki tamo raniji vlasnik proda nepokretnost, odnosno ne dovodi do problema, onda možemo da dozvolimo i ovo. Nije stvar bez zamerke, ali mislim da treba da izađemo u susret potrebama života. Nadam se da ste me dobro razumeli. Hvala.

Hvala.
Reč ima narodni poslanik Marko Krstin. Izvolite.

Dame i gospodo, gospodine ministre, mislim da je jako dobro što imamo jednu ovakvu raspravu i što zaista sučeljavamo stručne argumente o jednom veoma važnom pitanju, koje u stvari vodi ka tome da se građanima olakša da steknu pravo svojine u stanu, zgradi ili nekoj drugoj nepokretnosti koja im je neophodna.
Mislim da svi mi ovde delimo mišljenje, bez obzira na to da li se zalažemo da se zakon donese ili da se ispravi amandmanima, da je neophodno učiniti nešto da se ono što postoji u prirodi iskoristi zato da se na njemu konstituiše i pravo hipoteke, kako bi neko na osnovu toga mogao da podigne kredit. Mislim da je to među nama nesporno.
Sporan je način kako je to ovde uređeno zakonom, što dozvoljavam da je moguće i potrebno da se ovde raspravlja oko tog pitanja. Mislim da kod rasprave povodom ovog pitanja gubimo iz vida katastarsku evidenciju nepokretnosti, koja je usvojena Zakonom o katastru nepokretnosti i upisima prava na nepokretnost. To je zakon koji predviđa uvođenje jedinstvene evidencije, stavljanje van snage zemljišne knjige, koja je u dugom periodu imala veoma veliku ulogu, i uvođenje jedinstvene evidencije koja treba da obuhvati sve objekte. I one objekte koji nisu uknjiženi i one objekte koji su započeti.
Iz prakse u Novom Sadu kao advokat mogu da vam kažem da katastar nepokretnosti jako dobro funkcioniše kao jedinstvena evidencija nepokretnosti, da se kod ustrojavanja katastra nepokretnosti obnavlja evidencija. Zovu se vlasnici ili potencijalni vlasnici da donesu određene isprave, da se upisuju svi objekti, i započeti, i bez dozvole, i sa dozvolom, da se upisuje objekat. Unosi se u operat, unosi se u plan i upisuje se objekat kao nedovršen ili bez građevinske dozvole, ili bez upotrebne dozvole, i takva zabeležba stoji u listu nepokretnosti.
To je evidencija za koju ne bismo mogli reći da je nova, ona postoji već 13 godina. Trebalo je da zameni ukupnu evidenciju o nepokretnostima i da objedini dve evidencije na celoj teritoriji Srbije. Znači, zemljišno-knjižnu, i tapijsku i katastarsku, kao i evidenciju o posedu. To je evidencija koju zaista više ne možemo zvati novom i obuhvaćen upis ovakvih započetih objekata, i objekata bez dozvole i objekata koji nemaju sve elemente da bi bili upisani.
Delim sa mojim kolegama koji imaju ove amandmane jednu vrstu opreza da li će na ovaj način moći da se otvori neka vrsta zloupotrebe da se zalaže nešto što nije upisano, što nije konstituisano kao zemljišno-knjižno telo, što bi rekao moj kolega Krasić, ali vidim ovde jedan od način da se omogući ljudima koji imaju takve objekte da lakše steknu pravo na kredit.
Ukoliko neko založi dva ili više puta ili otuđi neki objekat, postoji više instrumenata kojima se to kontroliše, kanališe i sprečava, uključujući krivičnopravnu zaštitu kada se radi o prevari. Mislim da ako bi uzeli u obzir i ovakav zakon, a taj zakon postoji već 13 godina i upravo o tom zakonu ministar ovde govori, Zakon o katastru i upisima prava na nepokretnostima, list nepokretnosti kao zamena izvoda iz zemljišne knjige ili zemljišno-knjižnom ulošku sadrži sve ono što se nalazi na nekom zemljištu. Zaista ona sadrži i to da je objekat započet, da objekat nema građevinsku dozvolu i sve ono o čemu mi ovde govorimo. Dakle, to bi mogla biti garancija za ono o čemu se ovde sumnja i postavljaju se određene mogućnosti.
U pogledu same hipoteke mislim da ako bi išli na tradicionalističko shvatanje hipoteke, da ona isključivo može biti po Zakonu o zemljišnim knjigama, predratnom, koji ovde važi samo kao pravno pravilo, a ne kao zakon, onda bi zaista došli u situaciju da okamenimo pravni promet, bojim se ipak otvoren, pre svega potrebama života, ali i zakonodavac je uvažavao takve potrebe.
Samo ću da pomenem Zakon o prometu nepokretnosti, koji odavno predviđa obavezu da se ugovori o prometu nepokretnosti uvek sačinjavaju u pisanoj formi i da potpisi stranaka budu overeni.
Međutim, moram da vam kažem da je taj zakon više puta menjan i ti prethodni zakoni, važeći zakoni, sadrže odredbu koja omogućava sudu da konvalidira takav ugovor ukoliko nije povređen javni interes.
Mislim da mi imamo ovde uslova da donesemo ovakav zakon i da ovaj zakon ne unosi manju pravnu sigurnost. Mislim da on u stvari pokušava da popravi neke stvari i to na jedan suštinski način, a pravna sigurnost se ne konstituiše samo ovim zakonom, ona se konstituiše ipak delovanjem svih organa, i policije, i suda itd.