Izvinite, da li koristite i drugih deset minuta?

Naravno, izvinjavam se, gospodine predsedniče, koristim i drugih deset minuta.
Šta se desilo što se desilo, sankcije, blokade i tako dalje. Verovatno taj posao nije ni mogao da se završi, nije bilo sredstava da se taj tehnički deo posla obavi. Neću da pričam o "e" knjigama, to je druga priča.
I 2001. godine, kada je bilo najava velikih investicija iz inostranstva, onda je još vlada Zorana Đinđića ugovorila jednu studiju kako da se taj problem, ali pre svega sa gledišta i zbog potrebe hipoteke, uredi na jedinstven način. Od toga ništa nije urađeno.
Malo smelije su sudovi počeli da upisuju hipoteke i stalo se. Da bismo imali dobar zakon o hipoteci, u ovom trenutku je neophodno da kao prethodno pitanje, nažalost, kao prethodno pitanje, uredimo pitanje evidencije nepokretnosti javnog registra.
Ne prejudiciram rešenje, da li će to biti sud, da li će to biti sve objedinjeno u katastru, uopšte ne ulazim u te stvari.
Ali, dok se to ne sredi, praktično ništa ne može da se radi, kada je u pitanju ona teritorija, nepokretnost, zemljište ili objekat koji ne postoji u javnim knjigama. Vi pokušavate taj problem da prevaziđete jednim hibridom.
Ako idete na ovo i ako predlažete centralnu evidenciju i da sve to strpate u Agenciju za privredne registre, pošto se tamo nalaze i založna prava na pokretnim stvarima i evidencija privrednih jedinica i tako dalje, onda morate da napravite neku intervenciju prema katastru i prema zemljišnim knjigama.
Čekajte, možete da radite, ne sporim to, ali da vam kažem samo jednu stvar. Ako idete na tu varijantu, onda pravite još veću grešku. Unećete totalni haos u pravni sistem Republike Srbije. Nemamo mnogo sreće sa ovim propisima koje primenjuje ova agencija za privredne registre, znate i sami.
Bilo je govora da će za dva dana sve da se završi, pa neću sada da licitiram sa vremenom za koliko se završava, neću da licitiram ni sa tim zašto taj novi način upisa stvara neke nove sporove. Imamo novih sporova zbog poslovanja te agencije, a imamo i situaciju da se od Vrhovnog suda traži da protumači zakon, kako bi Agencija i Trgovinski sudovi znali šta da rade i kako da rade.
Totalni haos. Moje je da kažem da je haos, a vaše je da kažete da je idealno. Ovi koji prate, oni će da kažu. Ima da kažu: ili Krasić laže ili Parivodić laže. Ovo su pitanja gde nema između.
Naravno, niko neće da kaže da Albijanić govori istinu, to se zna. Kažete da je ovaj princip oficijelnosti kod nas stvorio velike probleme. Problem je u sudu. Problem suda ne možete da rešite na ovaj način.
Vidite, ovde se pre godinu dana Zoran Stojković zaklinjao da se na dva ročišta završavaju sve parnice, pa je rekao – sada ćemo da pregovaramo, pre nego što krene sudski postupak. U tom pregovaranju uzeli su pare samo ovi koji su učili sudije kako treba da se pregovara. Da li je to zaživelo? Nije.
A kada stisnete ministra, on kaže – jao, ćutite, neke sudije i ne znaju da su doneti novi zakoni. Vrlo je važno to načelo oficijelnosti, složićete se. Jeste da je dato da bi se zaštitio vlasnik nepokretnosti čija se nepokretnost prodaje, ali je ono vrlo važno.
Dalje, kaže se – konstituisanje hipoteke, pa hipotekarni zajmovi. Morate da kažete – ako koristite, slažem se sa vama, između 20. i 35. godine hipotekarna banka je bila jaka banka, osnova za izgradnju, itd.
Sada ne stvaramo uslove da bi takva banka i takav način mogao da uspe.
Ako mislite da ćete ovim zakonom da stvorite uslove za oživljavanje rada hipotekarne banke, hipotekarnih založnica, onda moram da vam kažem, pobrkali smo neke stvari, pobrkali smo hipoteku sa hartijom od vrednosti, gospodine ministre.
Podsećam vas na odredbu vašeg Predloga zakona, gde hipoteka prestaje propašću stvari. Buduća neizgrađena stvar za koju kažete da je nepokretnost, a kažem da nije nepokretnost i da ne može biti objekat zaloge, u našim uslovima, pogotovo, gde je sve spremno za prevaru, to znate i sami, službenika u banci, službenika u sudu, to su konstatacije vaših organa koji se bore protiv korupcije. Tako nešto neće dati dobre rezultate.
Dalje – neuknjiženi stanovi, slažem se. Na kraju, ono niste smeli da kažete, gospodine ministre, da ne želite da robujete, ili kako ste rekli, da budemo zatvoreni i da verno služimo nekim pravnim principima, a da život ide drugim putem, da ide dalje i da ti pravni principi zaustavljaju život.
Znate, pre nekoliko dana sam čuo da ste pokrenuli neku akciju pred sudom državne zajednice, gde tražite, novinari ne znaju, možda su napisali pogrešno, verovatno ocenu jednog člana Ustava Republike Srbije, sa ciljem da se utvrdi da on nije u skladu sa Ustavnom poveljom.
Pošto nije u skladu sa Ustavnom poveljom, onda navodno možemo da ugasimo i državnu svojinu i neke druge stvari, jer se taj član odnosi upravo na ta pitanja i tu ste napravili pogrešan korak. Ministre, vi ste doktor pravnih nauka, to niste smeli da uradite zbog struke.
Ipak, više bih voleo da robujem pravnim principima, a zašto? Oni unose koliko-toliko pravnu sigurnost. Ako se pomamite samo za onim što se nekome čini da je život, može da se desi sve i svašta.
Samo da vas obavestim, verovatno vam je poznato, u Zapadnoj Evropi, teško da ima kvadratni santimetar nepokretnosti da nije opterećen nekom hipotekom i da, dajući hipoteku, neko obezbeđuje sredstva i na taj način kreira novac. To kod njih može da funkcioniše i da daje dobre rezultate, jer oni imaju godišnju inflaciju jedan posto ili jedan i po posto, a kada je tri posto, to je nestabilna država.
Mi ove godine, znate i sami koliku inflaciju imamo. Ne znam koja naša pravna sigurnost nama omogućava da se neko tako ponaša, a vama, to vrlo pouzdano mogu da kažem, svako može da predstavi šta je život.
Dakle, šta su moderne tendencije, ne bih vam preporučio da nekritički preuzmete sve po svaku cenu. Ova zemlja, delovaće nekima malo čudno, zbog nesređenih nepokretnosti je država u Evropi koja ima najmanje opterećenog zemljišta hipotekom.
Šta smo prošli za proteklih 15 godina i šta nam sledi za nekoliko godina, to je naša kooperativna vrednost, odnosno prednost, u smislu vođenja prave nacionalne i državne politike.
Samo da vas podsetim, možda niste u toku sa određenim predmetom, jedna banka je na imovinu "Borbe" stavila hipoteku, pokušala da realizuje tu hipoteku po vašim kriterijumima, da bi to bilo sve legalno, međutim, hvala bogu, neko se iz Direkcije za imovinu Republike Srbije setio da to zaustavi, jer se iza hipoteke krio pokvareni posao Nebojše Čovića, Orlića i ostalih koji bi hteli po svaku cenu da rasprodaju imovinu i da putem namirenja, preko hipoteke, izvrše svojevrsni oblik privatizacije. O tome verovatno niste vodili računa.
Znači, bolje povucite ovaj predlog zakona i dajte da krenemo prirodnim redosledom, kako da uredimo ove stvari. Znači, prva je evidencija nepokretnosti, makar samo zakonski, a onda da krenemo sa ovim drugim poslovima, s tim, samo da vas upozorim, založno pravo na pravima i potraživanjima, gospodine ministre, regulisano je već Zakonom o obligacionim odnosima.
U nekim odredbama ste založno pravo na pravima i potraživanjima regulisali na drugačiji način od Zakona o obligacionim odnosima, kroz hipoteku, u stvari. Pravo preče gradnje, kada je u pitanju gradsko građevinsko zemljište, radi vaše informacije, više ne postoji.

Hvala, gospodine Krasiću.
Da li još neko od ovlašćenih predstavnika ili predsednika poslaničkih grupa želi reč? (Ne.)
Obaveštavam vas da su do početka, do otvaranja pretresa, prijave za reč u pisanom obliku, sa redosledom narodnih poslanika, podnele poslaničke grupe: G17 plus, SRS, DSS. Ima deset prijavljenih govornika.
Prvi je narodni poslanik Milka Silajev, njoj dajem reč. Neka se pripremi narodni poslanik Vojislav Milajić, pa narodni poslanik Helijana Dragojević.

Poštovani predsedniče, poštovani gospodine ministre, poštovane dame i gospodo, evo jednog interesantnog  zakona koji će omogućiti da naša privreda počne da dobija neke kooperativne prednosti u odnosu na privredu razvijenih zemalja.
Interesantno je šta donosi ovaj zakon o hipoteci. Kao što znate, hipoteka je založno pravo na nepokretnostima koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug u roku dospelosti ili ako dođe do druge povrede obligacionog odnosa između dužnika i poverioca, zahteva isplatu potraživanja, obezbeđenu hipotekom iz vrednosti nepokretnosti koja je pod hipotekom.
Hipotekarno kreditiranje je jedan od stubova kreditnog sistema razvijenih zemalja sveta i privrede i svih razvijenih privreda. Gotovo da nema porodice na zapadu i u Americi koja nije pod kreditom i koja je, po pravilu, dobro obezbeđena hipotekom.
Prosečno zaduženje stanovnika u Americi, svakog stanovnika, jeste 18.000 dolara. Skoro sam u "Ekonomist"-u pročitala podatak, koliko je validan to je već odgovornost lista, samo ga prenosim, Slovenci imaju zaduženje po stanovniku orijentaciono oko 650 evra.
Mi na radost nismo, što pruža šanse da možemo u tom smislu da napredujemo i da neka materijalna dobra stičemo na ovakav način. Vlasnici firmi u istim zemljama koriste hipoteku kao najlegitimniji oblik obezbeđenja prilikom stupanja u neki dužničko-poverilački odnos veće novčane vrednosti.
U Srbiji je stavljanje nepokretnosti pod hipoteku vrlo problematičan čin. Prvo pitanje koje se postavlja jeste da li je građevina koja se stavlja pod hipoteku uknjižena? Imali ste prilike da se suočite sa tim problemom. Ukoliko ispunjavate uslove, tu je procena, tako da hipoteka mora po svojoj vrednosti dva ili tri puta da premaši vrednost novca koju hipoteka pokriva.
Primera radi, privredna praksa razvijenih zemalja kaže da hipoteka mora da bude vrednija 20% od potraživanja koje pokriva, toliko iznose troškovi realizacije hipoteke, uz relevantnu stopu dobiti. Mi nemamo razvijeno tržište hipoteke, pa otuda se javlja i ovoliki disparitet.
Hipoteka je prava mora za mala i srednja preduzeća. Neretko, ono što može biti hipoteka nije u vlasništvu firme, već u ličnoj svojini. Banke na jedan način procenjuju ličnu, a na drugi način svojinu firme.
Ono što je najveća novina jeste da se hipoteka po normativnom rešenju, čije se usvajanje očekuje, može uspostaviti i na nepokretnostima ili delovima nepokretnosti koji još nisu izgrađeni. Tako će porodice moći da dobiju kredit za izgradnju kuća ili stanova koji još nisu knjiženi, a pri tome neće morati da zalažu drugu nekretninu.
Ovo pravilo se odnosi, kako na porodične kuće, tako i na stanove, što znači da se objekat, pre završetka, stavlja pod hipoteku, a ostatak radova se finansira kreditom koji je pokriven hipotekom nad nezavršenom nekretninom.
Ovo će svakako olakšati posao investitorima, koji su prečesto bili u situaciji da stopiraju radove zbog nedostatka finansijskih sredstava. Dakle, skraćuje se period realizacije hipoteke. Hipoteka se tretira kao izvršna isprava i, shodno Zakonu o izvršnom postupku, menja se njeno tretiranje.
Značajna novina jeste i mogućnost vansudskog poravnanja, čime se izbegava parnica, rasterećuje pravosudni organ, a i same stranke u sporu prolaze znatno jeftinije.
Na kraju, tu je centralna evidencija hipoteka, koja će predstavljati svojevrsnu bazu podataka, u koju se unose hipoteke upisane u centralni registar nepokretnosti, radi pretraživanja i prikupljanja informacija o hipotekama. Centralnu evidenciju hipoteka vodiće Agencija za privredni registar, a njene informacije i podaci će biti dostupni svakome.
Koja su prava i obaveze? Vlasnik nepokretnosti je svakako hipotekom ograničio svoja prava. Hipoteka je svojevrsna cena kapitala koju on plaća, ali to ne znači da je on u nekom odnosu susvojine sa poveriocem.
Tako vlasnik ima pravo da koristi predmet hipoteke, da ubira prirodne plodove, da ga izda u zakup i da se ponaša u skladu sa dobrim poslovnim običajima. Svako menjanje fizičkog oblika objekta, kao što su nadogradnja, rušenje, deoba, može se vršiti uz pismenu saglasnost poverioca.
S druge strane, i poverilac ima široka prava. Osim davanja saglasnosti za svaku kapitalnu promenu na objektu, tu je i pravo da nesmetano ulazi u nepokretnost kada to hoće, bez obzira ko se u toj nepokretnosti nalazi.
On može da traži dodatne garancije od dužnika, ukoliko sumnja da je ponašanjem dužnika vrednost hipotekovane nepokretnosti smanjena. Ukoliko to ovaj odbije, on može od suda da dobije dozvolu da obustavi dalje obezvređivanje nepokretnosti. Troškove smanjivanja nepokretnosti snosi sam vlasnik hipotekarne imovine.
Zanimljivo je uređen i institut prenosa prava i obaveza. Poverilac može ustupiti svoje potraživanje drugome, s tim što se ne obavezuje da o tome obavesti vlasnika. On može svoje hipotekarno pravo založiti kod nekog drugog poverioca. Na ovaj način dolazi do odnosa između hipotekarnog i nadhipotekarnog poverioca.
Posebna je priča samo namirenje, tj. realizacija hipoteke. Pisac zakona se obavezao da se realizacija vrši po skraćenom postupku, što bi, po pravilu, trebalo da dovede do očekivanog kreditnog i građevinskog buma.
Poverilac se namiruje iz hipotekarne nepokretnosti, bez obzira u čijoj se svojini ona nalazi. On može birati načine namirenja. Može zahtevati da se namirenje izvrši iz hipotekarne pokretnosti, a deo iz ostatka dužničke imovine. On može namiriti svoje potraživanje i posle zastarelosti roka potraživanja i to iz obezbeđene nepokretnosti.
Na ovaj način, zakon o hipoteci postaje moćno oružje u rukama poverioca, čime on, s pravom, postaje adekvatno zaštićen. Ovo je velika promena u našem društvu, s obzirom na dosadašnju praksu da je dužnik bio zaštićeniji od poverioca. Znate da smo imali dužnički lobi u državi i da se to dosta koristilo.
Institut vansudskog poravnanja predstavlja svakako zanimljiv kompromis između dveju strana, čije se hipotekarno potraživanje, u stvari putešestvije, nisu najsrećnije završilo. U tom vansudskom poravnanju sve strane mogu osporavati činjenično stanje i predlagati rešenje.
Ukoliko ne dođe do dogovora, pristupa se prodaji nepokretnosti. Zakonom je propisana čitava procedura ovog posla. Sam prestanak hipoteke moguć je na više načina, pre svega, sudskom prodajom objekta, ali i propašću samog objekta. Sama hipoteka može da prestane ukoliko se nalazi na nekom mestu koje je predmet od opšteg interesa, tako da se eksproprijacijom gasi sam hipotekarni odnos. Hipoteka prestaje i vansudskim poravnanjem, ali i pismenom izjavom poverioca, kojom se on odriče svojih prava po osnovu ugovora o hipoteci.
Značaj novog zakona o hipoteci za srpsku privredu je nemerljiv, naročito zbog činjenice da pređašnje rešenje nije bilo u duhu savremenih privrednih i finansijskih tokova. Jednostavno, nije štitio poverioca, postojao je tzv. dužnički lobi.
Novo rešenje bi trebalo da omogući bolji položaj kreditora, zaštitu dužnika, ubrzavanje ulaganja u privredu, naročito u stambenu izgradnju, koja je vrlo važna za ovaj trenutak naše privrede, ali i razradu založnog prava u našoj sudskoj praksi. Upravo od sudske prakse i zavisi efekat ovog zakona. Često smo bili svedoci da su doneta sudska rešenja takva da se ne izvršavaju i ne realizuju.
Ovaj zakon omogućiće efikasnije funkcionisanje društva u celini. Ova institucija je stara koliko i ljudsko društvo. G17 će podržati ovaj zakon, a nadam se i ostali. Hvala vam.

Hvala vama, gospođo Silajev.
Reč ima narodni poslanik Vojislav Milajić, potom narodni poslanik Helijana Dragojević, pa narodni poslanik Božidar Koprivica.
Izvolite, gospodine Milajiću.

Dame i gospodo, predlogom ovog zakona predlagač je naveo razloge zbog čega je izašao sa ovakvim zakonom pred Skupštinu Srbije.
Naveo je par razloga, između ostalog i da se ovim zakonom povećava kreditna sposobnost građana i privrednih subjekata, olakšava realizacija hipoteke, u povoljniji položaj stavlja hipotekarni poverilac, od položaja koji je imao do sada prilikom realizacije hipoteke i da će se time omogućiti građanima i privredi da dođu do relativno jeftinijih kredita, sa manjim kamatnim stopama, jer će banke imati interesa da daju kredite zbog sigurnosti naplate i realizacije hipoteke, ukoliko ne bi hipotekarni dužnici ispunili svoje obaveze.
U obrazloženju ovog zakona, između ostalog, navedeno je da su propisi koji regulišu materiju upisa stvarnih prava u zemljišne knjige i vođenje katastra, dosta komplikovani.
Njihova promena, usklađivanje sa novim potrebama društva, tražilo bi dosta vremena i dosta novca, što je istina.
Donekle možemo prihvatiti da je hipotekarni dužnik, po dosadašnjim rešenjima, bio prezaštićen i da je realizacija same hipoteke bila dugotrajna. Međutim, ne možemo se složiti sa tim da će to dovesti do pojeftinjenja kredita i pada kamatnih stopa, jer smatramo da će lako zasnivanje hipotekarnih odnosa između hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dužnika dovesti do toga da će građani olako posezati za kreditima. Velika potražnja za kreditima će sigurno dovesti do skoka kamata.
Sa druge strane, postoje uveravanja da će merama fiskalne i monetarne politike država intervenisati i suzbiti rast kamatnih stopa. Praksa će pokazati ko je u pravu, da li mi koji tvrdimo da će doći do skoka kamata zbog velike potražnje za kreditima ili predlagač koji tvrdi da će doći do pada kamatnih stopa.
Problem koji je vezan za evidenciju i evidentiranje svih stvarnih prava i nepokretnosti postoji, on je ogroman i ne datira od skorijeg datuma. On je višedecenijski problem. Nešto je objektivnije prirode zato što je postojalo više sistema u bivšoj SFRJ, evidentiranja nepokretnosti i stvarnih prava nad njima. Nije postojao kompatibilan ili jedinstven sistem evidentiranja, nego je postojalo više tih sistema.
U toj državi nije do kraja sprovedena reforma u oblasti evidentiranja i stvarnih prava. Taj problem se provukao do današnjeg dana, a subjektivno je postojala odgovornost pređašnje vlade – DOS-ove vlade, jer koliko mi je poznato, 2001. godine su čak date i neke donacije iz inostranstva da se srede zemljišne knjige ili sistem koji budemo prihvatili, evidencije nepokretnosti i stvarnih prava, koja se zasnivaju na tim nepokretnostima, baš zbog toga da bi strani investitori, strane banke imale pravnu sigurnost prilikom investiranja i ulaganja novca u našu privredu.
Taj posao iz nepoznatih razloga nije ni započet, a čini mi se da su pare stigle 2001. godine u našu zemlju, ali su na neki volšeban način nestale.
Što se tiče primedbi SRS, one bi mogle da se svrstaju u nekoliko grupa. Moj prethodni kolega, Zoran Krasić, govorio je oko definisanja pojmova u ovom zakonu, predmetima i cilju zakona, pojmu i predmetu hipoteke.
Samo bih se osvrnuo na to da pravna teorija i praksa poznaje hipoteku kao založno pravo na nepokretnosti. Tu je sadržano apsolutno sve što se tiče pojma hipoteke. Predlogom ovog zakona proširuje se pojam hipoteke i van onog što se u tradicionalnom poimanju ili u pravnoj nauci smatra pod pojmom nepokretnosti.
Pa se ide i stavlja u predmet hipoteke – pravo na zemljište, pravo građenja i preče gradnje, prava koja ne mogu biti ni u pravnoj teoriji, a ni u praksi predmet hipoteke.
U tački 6) člana 3. ostavljena je mogućnost da se stavi hipoteka na objekte u izgradnji. To je neka buduća nepokretnost, tako bi mogli da je definišemo – kao buduću nepokretnost. To je neizvesna okolnost da li će ta nepokretnost nastati jednog dana.
Neko može da gradi neki objekat, stan, kuću, zgradu – poslovnu ili za stanovanje, ali to ne znači da će je on i završiti. To je rizik i poverioca i mnogih drugih. Nisu samo u pitanju prava onih koji ulažu, poverioca i obaveze dužnika, nego tu postoje javna prava i opšti javni interesi da se neki objekat izgradi, a pogotovo što je na gradskom građevinskom zemljištu, i kada se tu gradi, znači da država ima interes da to i završi, bez obzira da li je to stambeni objekat, poslovni ili bilo koje druge vrste.
Smatramo da to ne može da bude predmet hipoteke, jer je u pitanju buduća nepokretnost koja je krajnje neizvesna, da li će je biti ili ne.
Takođe, u članu 4. pominje se nov pojam: višestruka hipoteka, a radi se o zajedničkoj hipoteci, gde se hipotekom može opteretiti više nepokretnosti. To je pravna teorija koja poznaje da se u zakon stavlja pojam – višestruko, a sada, zbog čega je to ne znam tačno, to su valjda sinonimi – zajednička, višestruka.
Takođe, u članu 13. pomenute su ništavosti odredaba ugovora o hipoteci i navedeni su razlozi ništavosti. Dobro je što u stavu 1. tačka 2) postoji – nepokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca. Takva odredba bila bi ništava.
Međutim, ta ideja ne ide, ta nit se provlači kroz ceo zakon, tako da imamo četiri člana za koje bismo mogli da kažemo da su u suprotnosti sa idejom ništavosti, koju podržavamo kao stranka. To se odnosi na članove: 27, 35, 37. i 49.
U članu 27. radi se o naknadnim ugovorima, gde se u stavu 1. tačka 1) kaže da može da se ugovori delimični ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na poverioca, umesto ispunjenja duga.
Članovi 35. i 37. se odnose na prenos prava svojine na hipotekarnog poverioca putem aukcijske prodaje i član 49. mislim da reguliše način prestanka hipoteke kada nepokretnost pređe u vlasništvo hipotekarnog poverioca, a samim tim prestaje hipoteka.
Na stanovištu smo da hipotekarni poverilac ne sme da bude uključen, niti sme da stiče svojinu po osnovu hipoteke. Hipoteka, kao akcesoran ugovor, vezana je isključivo i samo za glavno potraživanje.
Znači, hipoteka, ugovor o hipoteci, ne može da postoji samostalno i ona je vezana za glavno potraživanje. Ne sme se dozvoliti hipotekarnom poveriocu da na ovaj način stiče pravo svojine. Ukratko ću obrazložiti i zbog čega to nije dobro.
Baš ovde, u članu 27. kod naknadnih ugovora, decidirano se kaže da se može preneti pravo svojine i da će time prestati obaveza hipotekarnog dužnika. Tu postoji velika opasnost koja može da se pojavi u praksi, a to su prividni ili simulovani ugovori i druga vrsta opasnosti, a to je pojava zelenaških ugovora.
Te dve vrste ugovora, kao zabranjene vrste ugovora, reguliše Zakon o obligacionim odnosima, član 66. Takođe, regulišu se i simulovani ili prividni ugovori i zelenaški ugovori, to je član 141. Zakona o obligacionim odnosima.
To su situacije gde ugovorne strane prikrivaju neki ugovorni odnos sklapajući neki drugi ugovor. Ovde bi se ostavio prostor i mogućnost da se kupoprodaja ili ugovori pod pritiskom, ili korišćenje teške materijalne situacije dužnika ili njegove lakomislenosti, ili nekog njegovog teškog položaja, objektivno može da iskoristi i da se putem realizacije ovakvih hipoteka stvori ogromna razlika između uzajamnih davanja i da se prikrije enormna korist koju bi hipotekarni poverilac na račun ovakvog načina sticanja svojine mogao da ostvari u praksi.
To može da bude vrlo česta pojava u praksi, ne izolovani slučajevi, nego česta pojava, gde bi se prikrivali neki drugi pravni poslovi iza ovakvog načina sticanja svojine.
Poslednja načelna primedba se odnosi na evidentiranje, centralnu evidenciju hipoteke. U Evropi postoje dva sistema, francuski sistem transkripcija, negde od polovine 19. veka naovamo, ili sistem personalnih folija, gde su sticaoci stvarnih prava donosili ugovore kod ovlašćenog državnog organa i vršili upis prema imeniku vlasnika ili sticaoca određenih stvarnih prava.
Drugi je nemačko-austrijski sistem, koji je uglavnom prihvatila naša zemlja, ili sistem zemljišnih knjiga koji se vodi preko katastra. Znači, zemljišne knjige su vezane za katastar i premer katastra, koji je mnogo precizniji i tačniji. Možda jeste sporiji, ali daje veću pravnu sigurnost.
Postojala je još ideja posle Prvog svetskog rata, Geodetskog udruženja, da se vodi jedinstvena evidencija katastra, premera faktičkog stanja na terenu, a i pravnog stanja, ono što zemljišne knjige konstatuju, stvarna prava upisana u zemljišnim knjigama. Da katastar bude taj koji će da vodi i premer i stvarna prava koja su vezana za te nepokretnosti.
U principu, to nije loša ideja i šteta je što se nije krenulo u tu reformu još tada, jer bi sada verovatno imali mnogo čistiju situaciju nego danas.
S obzirom da postoje različiti sistemi vođenja tih evidencija, ogromna razlika između onoga što je faktičko stanje koje postoji u katastru i onog stanja koje je u zemljišnim knjigama, kao pravno stanje nepokretnosti, imamo čitava naselja, čitave blokove zgrada koje se i dan-danas vode kao voćnjaci, njive u zemljišnim knjigama, a u katastru su ubeležene stambene, poslovne zgrade ili neki drugi privredni objekti. Tu postoji ogromna razlika. Sada treba uskladiti to faktičko stanje sa pravnim stanjem.
Ovde je predlagač video da je to jedan ogroman posao – izjednačiti faktičko sa pravnim stanjem, i pribegao je jednoj prečici da bi se izbegli svi ti problemi, formiranjem centralne evidencije koju će voditi Agencija za privredne registre.
Znači, novo telo koje je izuzeto iz katastra, ali će morati da koristi podatke iz katastra, i izuzeto je od zemljišnih knjiga koje se vode u sudu, ali opet će morati da sarađuje sa zemljišno-knjižnim sudom, zbog podataka koje oni imaju. To će stvoriti popriličnu konfuziju.
(Milan Parivodić, sa mesta: Rešićemo to amandmanima.)
SRS je išla u tom pravcu, a vidim da je i kolega Palalić iz DSS isto išao u tom pravcu, da katastar nepokretnosti bude taj koji će voditi celu evidenciju hipoteke.
U stvari, trebalo bi da preuzme vođenje i ovih drugih stvarnih prava koja su vezana za nepokretnosti, naravno, vremenom, to ne može sve odjedanput da se sprovede u delo. Sa te strane smo i mi intervenisali našim amandmanom, gde smo tražili brisanje tih članova koji regulišu rad Agencije.
Mislimo da je zakon mogao da se pripremi mnogo bolje, jer je materija izuzetno ozbiljna, tiče se u krajnjoj liniji svih nas. Ovde je kolega Krasić izneo podatak da mi spadamo u onu grupu zemalja koja je relativno malo opterećena hipotekarnim dugovima. Ovde će se otvoriti širok prostor za podizanje kredita, za zalaganje svojih nepokretnosti, kako onih vanknjižnih, tako, po Predlogu zakona, i budućih nepokretnosti, znači, objekata u izgradnji. Kako će to funkcionisati, pravo da vam kažem, izražavamo veliku sumnju da će to izaći na dobro.
Mislim da bi trebalo usvojiti amandmane SRS, kako bi se poboljšao ovaj tekst i uopšte ova materija, koja je vrlo ozbiljna i proizvodi ozbiljne i pravne, a i faktičke posledice, kako po one koji daju kredite, tako i po one koji uzimaju kredite. Zahvaljujem na pažnji.

Hvala vama, gospodine Milajiću.
Reč ima narodni poslanik Helijana Dragojević, potom narodni poslanik Božidar Koprivica, pa narodni poslanik Sreto Perić.
Jedno obaveštenje. O amandmanima će se razgovarati najverovatnije u sredu, jer ćemo danas raditi do završetka sledeće tačke dnevnog reda, a to je izbor i razrešenje nosilaca pravosudnih funkcija, a sutra ujutru nastavljamo raspravom u načelu zakona o kontragaranciji. U odnosu na to, da rasporedimo svoje obaveze. Hvala vam.
Izvolite, gospođo Dragojević.

Dame i gospodo narodni poslanici, gospodine ministre, u toku je rasprava o Predlogu zakona o hipoteci.
U našem pozitivnom pravu hipoteka, kao založno pravo na nepokretnostima, uređena je Zakonom o osnovama svojinsko-pravnih odnosa iz 1980. godine. Sada važeći propisi ne omogućavaju sveobuhvatni i celishodni sistem hipoteke.
Kako je hipoteka jedan od osnovnih mehanizama za obezbeđenje potraživanja, pre svega onih koji su nastali po osnovu zajma, odnosno kredita, neophodno je ovaj pravni institut prilagoditi u skladu sa najnaprednijim uporednim i međunarodnim iskustvima i dati novi pravni okvir kojim će se na celovit način urediti pravni odnosi u vezi zalaganja nepokretnosti.
U svom izlaganju osvrnuću se na, po meni, najznačajnija rešenja koja predloženi tekst zakona sadrži. Da bi se izbegle nedoumice u primeni, član 3. određuje veoma široko predmet hipoteke.
Od posebnog je značaja da predmet hipoteke može biti i objekat u izgradnji. To će onima koji nemaju nepokretnosti omogućiti obezbeđivanje hipotekarnog kredita, zalaganjem te nepokretnosti radi čije se izgradnje kredit traži, što je značajno za stambene kredite i kredite za izgradnju u privredi.
Postoji mogućnost da se hipotekom, radi obezbeđenja istog potraživanja, optereti više nepokretnosti koje pripadaju istom ili različitim vlasnicima. Predlog zakona precizira šta sve obuhvata hipoteka, kao i način zasnivanja hipoteke na predmetu u susvojini ili zajedničkoj svojini.
Potraživanje je takođe široko određeno. Svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje, može biti obezbeđeno hipotekom. Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu ugovora iz založne izjave, zakona i sudske odluke.
Predlagač zakona je posebnu pažnju posvetio upisu hipoteke na objektu izgradnje. Ugovor o hipoteci i založna izjava, kako u Predlogu zakona stoji, mogu se zaključivati u obliku verodostojne isprave ili izvršne isprave.
Određeni su elementi koji takve isprave moraju da sadrže, kao i upis tako nastale hipoteke u registar nepokretnosti.
Na osnovu takve hipoteke moguće je, u slučaju da se dug ne plati o dospelosti, brzo vansudsko namirenje, čime se poboljšava položaj poverilaca.
Prava i obaveze vlasnika nepokretnosti uređene su tako da omogućavaju nesmetano vršenje prava koje vlasnik ima na predmetu hipoteke, ali samo u granicama u kojima se ne narušava mogućnost namirenja hipotekarnog poverioca iz tog predmeta.
Posebnim poglavljem Predlog zakona uređuje pravila namirenja poverioca, istovremeno štiteći dužnika i njegovu imovinu. Hipoteka, kao akcesorno pravo, prestaje ispisom iz Registra na jedan od zakonom propisanih načina, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca.
Jedna od najbitnijih novina je što će se usvajanjem predloženog zakona ustrojiti centralna evidencija hipoteke, koja će omogućiti brzo i centralizovano informisanje o hipotekama, povećati pravnu sigurnost i poverenje investitora.
Usvajanje predloženog zakona doprineće i pojavi novih subjekata na tržištu i unaprediti konkurenciju, pre svega na tržištu novca; uvećati aktivnost banaka i drugih finansijskih organizacija; doprineti postepenom smanjenju kamatnih stopa za zajmove i kredite, što će ujedno ubrzati i uvećati kako domaća, tako i strana ulaganja u privredu, prvenstveno u razvoj malih i srednjih preduzeća, koja će ubuduće u mnogim sredinama biti osnova lokalnog ekonomskog razvoja.
Na kraju bih još jednom naglasila da hipoteka, ako akcesorno pravo i donošenje zakona o hipoteci ima za svrhu ne opterećenje nepokretnosti, već upravo pospešivanje zaključivanja onih ugovora, ugovora o zajmovima i kreditima, kojima hipoteka i služi kao mehanizam obezbeđenja.
Poslanička grupa DSS podržaće predloženi tekst zakona i pozivam sve ostale poslanike da nam se u danu za glasanje pridruže.

Reč ima narodni poslanik Božidar Koprivica, potom narodni poslanik Sreto Perić, pa narodni poslanik Petar Jojić.

Poštovani narodni poslanici, pred nama je zakon o hipoteci, radi se o jednom izuzetno važnom zakonu koji bi trebalo u svakom pravnom sistemu da ima vrlo veliki značaj, a i u našem.
Međutim, SRS ima veliki broj primedbi na ovaj zakon, pre svega od definicije. Hipoteka je po svojoj pravnoj definiciji zaloga na nepokretnoj stvari, kući, stanu, zemljištu i ništa više.
Kao vid obezbeđenja potraživanja zalaganjem nepokretnosti u hipoteku, založni poverilac – zalogoprimalac stiče pravo u naplati svog potraživanja u odnosu na druge upisom u zemljišne knjige.
Dakle, hipoteka ima taj značaj što predstavlja teret na nepokretnosti koja je prati bez obzira u čije ruke je ona otišla. Cilj hipoteke jeste da je garancija naplate – potraživanje iz hipotekarne nepokretnosti za slučaj da dužnik, kada je dospelo ovo potraživanje, ne izmiri obaveze prema hipotekarnom poveriocu.
Hipotekom bi trebalo obezbediti garanciju naplate potraživanja poverilaca, u konkretnom slučaju to su pretežno banke, i to na brz i efikasan način, a što predloženi zakon, garantujem, ako ga ovako usvojite, neće obezbediti, jer ima niz manjkavosti, nedorečenosti, pa ako se predloženo rešenje ne promeni, odnosno ne poboljša amandmanima SRS, radiće se zaista o lošem zakonskom projektu.
Pre svega, predloženi zakon treba da precizira sam pojam hipoteke principima založnog prava, tj. principima akcesornosti, oficijelnosti i nedeljivosti.
Sam pojam hipoteke u Predlogu zakona je neprecizan, neobjektivan i nije u skladu sa principima založnog prava. Zakonom je bilo neophodno precizirati založni objekat, a to je nekretnina, što ovim predlogom zakona nije učinjeno.
Pojedini članovi zakona su neprecizni, nedorečeni, naročito u pogledu jezičkih nedorečenosti. Na primer, višestruka hipoteka može da asocira da je na jednoj nepokretnosti dato više hipoteka, a u stvari se radi o zajedničkoj hipoteci.
Pojam hipoteke ne samo što nije pravilno definisan rečima "ako dođe do povrede druge obaveze", mislim da je to u članu 2, gospodine ministre, dovodi u zabunu svrhu hipoteke, jer nije definisano koje su to druge obaveze, pa naravno taj stav treba brisati, a srpski radikali misle da treba brisati kompletan član 2. Mnogi pojmovi se nepotrebno ponavljaju pa ih je potrebno brisati.
SRS smatra da hipoteka na idealnom delu nije moguća, jer princip nedeljivosti založnog objekta ne dozvoljava da se nepokretnost tretira u nekim delovima, nego samo kao celina, odnosno moguća je hipoteka samo na celoj nepokretnosti.
Prava na nepokretnosti i nepokretnost, kao založni objekat, sasvim su različiti pojmovi. I na nepokretnosti u svojini više lica hipoteka se može zasnovati, po mišljenju SRS, a tako bi trebalo da reguliše zakon, samo uz saglasnost suvlasnika.
Hipoteka, pored ugovora, založne izjave, na osnovu zakona i sudske odluke, trebalo bi da može da nastane i sudskim poravnanjem, odnosno sporazumom stranaka, što ovim predlogom nije predloženo, jer je Zakon o izvršnom postupku to predvideo, ali to ste morali predvideti i ovim zakonom.
Ugovor o hipoteci se zaključuje u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu, jer je sud jedini nadležan za overu potpisa, kako govori Zakon o prometu nepokretnosti, pa ne postoji drugi zakonom ovlašćeni organ, kako se to nakaradno i nestručno navodi u Predlogu ovog zakona. Hipoteka može pratiti samo sudbinu nepokretne stvari, a ne i onog koji trenutno koristi stvari.
SRS smatra da je potrebno preciznije odrediti snagu izvršne isprave, što mogu imati samo ugovor o hipoteci i založna izjava, sačinjena u pismenoj formi i overena u sudu, što zakonom ovde nije precizirano.
Pojedina rešenja, predviđena ovim predlogom zakona o hipoteci su nepotrebna. Mislim da je to član 20, gde se radi o ustupanju potraživanja, kao i o preuzimanju duga, jer su to oblasti koje su regulisane Zakonom o obligacionim odnosima.
Ukazao bih i na član 31, da je potpuno neprecizan i ne precizira kada je rešenje drugostepenog organa izvršno i da li se protiv konačnog rešenja može voditi upravni spor.
Naravno, svi pravnici koji su završili pravni fakultet znaju da se protiv svakog konačnog rešenja može voditi upravni spor, ali onda je to trebalo napisati u ovom zakonu ili da se kaže da je ovo rešenje konačno i da se protiv njega ne može voditi upravni spor. Međutim, SRS smatra da to nije dobro rešenje i da se protiv svakog konačnog rešenja mora dozvoliti vođenje upravnog spora.
Na kraju, ima tu nekih reči, ne znam da li su greška ili je neznanje. Recimo, za slučaj stečaja, primetio sam, valjda poverilac ima razlučno pravo, a ne izlučno, kako stoji.
Mnogo je nedorečenosti u ovom zakonu i SRS je uložila veliki broj amandmana u nameri da ga popravi. Zato apelujem na vas, poštovani narodni poslanici, da u Danu za glasanje ne prihvatite ovaj zakon, odnosno da uvažite amandmane koje je uložila SRS.